成都十陵298亩TOD用地今日开拍，这几点不容忽视！

成都大学大运村、范家院子TOD、主城最大的湿地公园青龙湖、地铁4号线......多个标签加持下的十陵，近来格外耀眼。

5月5日，成都公共资源交易中心发布公告称，将在2019年5月28日拍卖中心城区两宗土地，两宗地共计约506亩。而1号宗地即是位于十陵街道和平路以东、农平路以西的地块，地块总面积298亩，起拍价4455元/平方米，容积率1.0-2.0。

以上地块属性到底意味着什么呢？封叔认为，以下几点不容忽视：

这是地块入市以来最大的光环。

2019年3月，成都市规划和自然资源公众平台公布了十陵约578亩土地局部用地控规修改方案，调整后的6号地块西北角临地铁站，为9号线和12号线换乘站点范家院子站TOD项目。而本次出让宗地正是其中一部分，总面积298亩，分5个地块，地块的入市也意味着十陵范家院子TOD即将步入实操阶段。

以TOD为基点，未来十陵区域空间将进行重构，有望形成交通、人流、物流、产业多点支撑的新格局，填补区域大型商业体空白。

十陵范家院子TOD项目位置（黄色为地铁9号线，紫色为地铁12号线）

十陵578亩土地局部用地控规修改方案，大量工业供地调整为住宅、教育、公园用地

除却TOD光环，土地4455元/㎡的单价也让其备受热议，人们议论的点在“看起来真便宜”。要知道，2017年断供四年后的十陵首次推地，就卖到了11400元/㎡，随后的中梁、龙湖及中房竞得的人才公寓用地，地价都在9000元/㎡上下浮动，现在一下逆转到4455元/㎡什么逻辑？封叔的观点在于“拿地成本并不低”。

实际上，计算各项基数，可知该宗地出让起始总价为17.7亿元。而截至目前，2019年仅有2宗地成交总价超过17.7亿元，2018整年仅4宗，同时，加上土地幼儿园、小学、邮票绿地等配件要求，均要求竞得人具备相当充足的资金实力。

十陵区域土拍史（2017年至今）

实际上，在得知地块为十陵TOD项目用地后，封叔的第一猜测是龙湖，资金实力、TOD运营经验及龙湖在十陵的已有地块，各方面似乎都很符合这个猜测。

众所周知，2018年10月东安湖3宗共计532亩的住宅类用地入市，由华润一举拿下，土地附加条件要求竞得人在净用地外配建东安湖体育中心，总投资额不低于27.42亿元，并负责代运营代管理30年。

今年3月31日，成都市政府与华润集团在成都签署东安湖体育中心主体育场投资建设合作协议，双方将以2021年第31届世界大学生夏季运动会场馆建设为契机，在东安湖体育中心主体育场建设及运营管理、城市片区综合运营等方面开展合作，实现互利共赢。

十陵地块的定向要求，无疑增强了华润的拿地可能性，是否真如猜测？明天一同揭晓。

十陵地块出让方案截图

东安湖体育中心项目施工现场

东安湖体育中心效果图

数据显示，2009年—2016年间，十陵仅拍卖了1宗70亩的住宅用地，由万科在2012年以2800元/㎡竞得，土地供应量极低。

直到2017年6月，成洛路旁99亩住宅用地入市，标志着十陵土地断供时代的结束，地块由中海竞得，成交价为目前区域地价天花板：11400元/㎡。

2018年8月，中梁8750元/㎡入驻，竞得区域40亩纯宅地。同年年底，龙湖9300元/㎡紧随其后，摘下区域143亩纯宅地。

2019年3月，青龙湖79亩人才公寓用地入市，由开元房地产8942元/㎡底价竞得。

此次298亩的TOD项目用地的入市，无疑是区域供地速度加快的印证。同时，据《龙泉驿区2019年度国有建设用地供应计划明细表》，十陵片区在2019年预计推出共67.58公顷（1013.7亩）的土地，其中包括住宅用地557亩，商服用地283.5亩。如若均成功入市，十陵区域今年一年的供地量，就相当于过去十年的2倍多。

《龙泉驿区2019年度国有建设用地供应计划明细表》截图

土地条件是物业形态的最大影响因素，同时土地成本也是物业价格的直接影响因素。从近两年十陵入市的地块来看，低容积率、高地价是常态，意味着这些地块的产品将主打低密改善形态，偏中高端化。

这可以从目前面市的产品得到印证。最早入驻区域的中海，呈现项目中海·御湖世家，高层最新预售均价19960元/㎡，4月推出的叠拼别墅，均价约28000元/㎡；中梁·壹号院，主推纯洋房社区，首批产品5月初刚拿证，单价17416-24815元/㎡；而首开龙湖景粼玖序，也主推改善类花园洋房，价格不低。

而实际上，就目前十陵片区的消费力及城市形态看，更偏刚需，高端改善住宅的消化还需时日。

十陵街道实景

明日与十陵地块同场拍卖的还有1宗青白江地块，合207.8563亩，本次3600元/平方米起拍。