今年上半年的成都楼市，对于购房者来说应该算是喜忧参半。
忧来源于开始反弹的土地价格，新房都转向改善产品，开盘价在试探房价天花板。
喜是因为二手房市场并未受土地价格影响，存量反而在不断上涨。
处在这样一个市场状态下，很多购房者是盲目的。本篇文章，我将为大家梳理当下成都楼市的现状以及对于未来市场的预判。
现象一：
房企高溢价补仓意愿强烈
从今年3月德商以17200元/㎡的楼面价拿下茶店子地块开始，成都的中心城区土地市场开始回暖。
紧接着，锦江区三圣乡拍出18400元/㎡楼面价，五月的双流东升13600元/㎡的楼面价，六月的双流九江10050元/㎡，地价普遍有回暖的趋势。
由于2018年成都整体的土地市场行情转冷，今年的土地政策较去年是有部分放宽的。今年拍卖的土地大部分地块取消了配建要求及熔断价。楼面地价看似上涨，但是房企拿地没有多余的附加成本。
从近期房企拿地的动作来看，有个别首进成都的房企不惜代价拿地，也有深耕本土的房企高溢价拿地补仓。
我认为目前成都土地价格走高跟房企融资放宽有关。因为不止在成都，全国多个二线城市土地市场也有升温，尤其是在长三角经济圈城市。
当然，近期房企高溢价拿地也引起了监管部门的关注，继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后，苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策，银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象。
近期，成都交易中心临时终止了青羊区蔡桥、天府新区秦皇寺等几宗热门板块住宅用地的拍卖。我认为，不排除地块出让指标趋严的可能。
现象二：
高价地去化压力大
都说地价是影响房价最核心的要素。尽管，土地市场有所回暖，但似乎对终端市场的影响很有限。
因为在2017年以来出让的高价地，至今还未解套的还有很多。
如内金沙绿城凤起朝鸣，其楼面价高达15600元/㎡，配建比例24%，实际土地成本破2万元/㎡。金隅新川地块，楼面价12800元/㎡，无偿移交41%，实际土地成本远超2万元/㎡。
虽然现在有部分主城区楼盘拿到了3万+，近郊区2万+的预售价，但在销售端口表现出来的状态就是“有压力”。
比如近期开出价格高于周边同级产品的项目：德商御璟天骄、卓越珑悦府等，其开盘去化效果一般。关于成都高地价的现状，想住成都推文有聊，详情<2017年出现的“万元地”，现在过得怎么样？>。
并且，随着市场上高价地预售越来越多，新房市场的存量开始积压。?
根据正合研究院的数据显示，目前大成都的商品住宅去化周期约为11.5月，库存有上涨趋势。
但只要新开楼盘与周边二手房存在较大“剪刀差”，去化也一定不会差。
现象三：
二手房供大于求，价格基本稳住了
由于现成都中心城区新盘全面豪宅化，户型大，总价高。今年开年来的3月，成都的二手房市场成交量开始一路高歌猛进，目前已连续3个月成交上万套，我认为这样的成交量将会长期存在。
按照2017年的市场经验，土地市场回暖，加上二手房成交火热，极容易造成捂盘惜售，价格上涨。
但现在的市场恰好相反。
根据诸葛找房聚合的成都有效二手房源为160527套，其中链家网独占92600余套。二手房存量并没有受土地价格回暖而减少，而反而在快速增加。并且，二手房挂牌价格还处于持续下跌的状态，截止目前已连续下降12个月。
因为过去的二手房的价格已经附加了土地增值带来的溢价空间。在2017年后，成都的土地价格已经没有出现更大幅度的增长，二手房价格泡沫在被逐渐挤出。我认为当下的二手房价格是相对合理的状态。
“剪刀差”终会消失，市场会回归合理
1.?关于土地市场，我认为，开发商拿地，有的是战略性进驻，有的实打实要做产品。由于现在成都市场表现出来的购买需求比较旺盛，大部分房企对后市的信心较高，拿地也都比较激进。从这些地价来看，未来上市会高于周边的二手房行情很多，新房二手的“剪刀差”会很快消失。
2.房地产是典型的周期性行业，总是随着政策的放松，刺激，收紧等节奏通过小周期的形式上涨。今天被套牢的投资客，总能在下一个周期解套。
3.“刚需为王”已经成为过去式”。现如今新盘普遍豪宅化，二手房成为刚需首选，加上严格的限购条件，未来在新房的成交体系中，“以房换房”将非常普遍。新房二手此消彼长，可以实现刚需型二手房在市场快速流通。
