图源：新希望地产
“三道红线”和“集中供地”正在改变行业规则，房地产企业如何在不确定性中实现稳步成长？如何在行业利润快速下滑而土拍依然火爆的市场保持战略定力？新希望地产给出了一种解题思路。
据克而瑞统计，2021年1-7月，新希望地产销售业绩远超去年同期。其中，全口径销售业绩749.6亿元，同比增长83.2%；权益销售额354.2亿元，同比增长66%。而据公司公开披露信息显示，其有息负债仅365.48亿，在行业中出于降低水平，且三道红线连续3年绿档。
作为一家坚持“战略聚焦、精耕城市”的房企，新希望地产财务指标持续优化，蓝筹价值正逐步显现。
“战略聚焦”下的增长机遇
一份来自克而瑞的研报显示，集中供地下，在热度较高的杭州、深圳、厦门等城市，出让地块的地房比多在70%以上，盈利空间较小，尤其是再考虑竞配建等因素之后，部分项目盈利都存在问题。
不过，一些始终坚持深耕战略的企业，却在这波行情中走出了属于自己的独立曲线。据克而瑞数据显示，区域深耕型房企在竞争中优势凸显，如龙光集团、时代中国、越秀地产、合生创展在大湾区的土储规模均超过半数。龙光2020年全年业绩增速更是达55.9%。
对于新希望地产而言，坚持“战略聚焦”策略与坚定的执行力则是其业绩逆势提速增长的关键。
新希望地产在发展之初就确立了“战略聚焦”策略，即坚持深耕城市群和都市圈的新一线、强二线城市。新希望地产至今仅有15个城市公司，全部为城市群、都市圈中的优质城市，这些城市能极高、经济实力强，人口持续流入，房地产市场健康度非常高。而对新城市的进入速度，新希望地产一贯保持谨慎稳健的风格。据介绍，每一个新进城市，均提前研究2-3年时间，经过数十次的土地参拍和内部研判，在确保熟悉城市政策、市场的基础上才考虑拿地，把新进城市的开发风险降到了最低；已进入城市则是选择1-2个优势板块实现从深耕到精耕，正是因为对城市和板块市场与客群的充分深刻理解，新希望地产至今无一亏损项目。
新希望地产2021年1-7月仅获地13宗，权益金额140余亿元，相较于去年250余亿元拿地金额仍有较大距离。记者梳理后发现，140多亿的土地支出中，仅新希望武汉华中区域总部产城项目就占了52亿，南京、徐州合作摇号获地达6宗。在竞争激烈的杭州，仅获取了一宗26亩的小地块，也是杭州少有的没到熔断自持的地块。而在大本营成都，首次集中供地居然颗粒无收。相关人士告诉记者，新希望地产对利润率、自有资金回报率和价格的可实现性有着严格的控制，对自持租赁性用房测算较为保守，所以上半年拿地多以摇号和产业获地，至今没有一宗地竞自持。
另一方面，集中度攀高、土地竞拍激烈的背景下，合作也成为房企控制风险、降地价、保持规模增长的重要方式。当然，合作较多也会降低收入权益比。新希望地产1-7月权益比仅47.2%，低于50%。记者采访了相关负责人，据了解，新希望地产内部早已取消对全口径销售额的考核，只关注权益后收入与利润。也就是说，合作仅仅是其实现有质量增长的路径，而不是增加全口径销售规模的手段。
作为联合拿地的受益者，新希望地产早已深谙此道。新希望地产的联合拿地多为公开市场，这种联合意味着土地成本的降低、利润的提升，从而也降低了风险。尤其是熔断后的摇号，联合意味着获地概率的大幅提升，往往是实力相当、理念接近、合作口碑好的优质房企强强联合、优势互补，更能获得1+1>2的效果。复盘新希望地产近几年的合作对象，不仅包括了行业头部房企如万科、融创、华润等，还有以区域起家稳扎稳打至全国性典型房企的如金茂、滨江、卓越、美的等。
低负债 连续三年绿档
三条红线出台以来，给房地产行业却带来了巨大的影响与改变，靠负债驱动发展的时代成为过去。未来如何调整优化债务结构，也成为了当前环境下的一大重点。
据克而瑞数据显示，99家典型上市房企总有息负债规模增速近几年呈现持续下降的趋势，三条红线出台后更是断崖式下跌。2020年末99家房企的总有息债规模为77919亿元，相比2019年仅增长5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的总有息负债同比呈现下降，有32家同比增速不高于15%，两者占比达约61%（2019年该比例为54%）。可见，越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。
从具体房企来看，2020年在99家重点房企中，有52家房企的长短期债务比出现不同程度的改善，其中融创、佳兆业、荣盛等房企，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著。
以新希望地产为例，在“三条红线”指标上表现优秀，连续3年均达到绿档标准，其有息负债率更是处于行业低位。
2020年末，公司剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比为1.94；其中，资产负债率同比下降2个百分点，净负债率同比下降16.9个百分点，财务表现健康稳健，在当前调控下未来发展具有优势。
单从负债结构来看，含应付票据在内的有息负债作为刚性负债，金额仅为365.48亿元，在负债中占比为32.81%，在行业中处于较低水平。预收款项达469.93亿元，占比42.19%。公司预收账款在未来并无偿付本金义务，将在2021-2023年转结为营业收入。应付合作方、联营企业等往来款项178.01亿，占比为15.98%，将随着项目的销售、回款、交房、分红等逐步消除。
随着房地产行业底层逻辑发生变化，新希望地产不以规模为导向，一边狠抓销售回款、产品品质与精益管理，一边严控投资节奏与质量，在严格把控风险的前提下实现有质量的增长，为后续的稳健发展和成功穿越周期奠定了良好基础和先发优势
