各地楼市优化政策此起彼伏 房地产企业冷暖交织

来源:上海证券报时间:2022-05-19 13:00:28

  5月16日,交易所市场首单民营房企信用保护凭证在深交所正式落地。同日晚间,重庆龙湖、美的置业分别发布公告,获准在上交所市场发行公司债券。这成为地产政策加速回暖的最新一例。

  今年以来,地产业暖风劲拂,迎来了史上罕见的政策密集期。据统计,今年前4月,全国有83个城市出台了与房地产相关的优化政策。

  然而,仍有部分房企未能切实感受到温暖。真正实质享受到政策红利的还是少数房企。从此次最新获许发债的3家企业来看,即便是财务状况相对较好的房企发行公司债,也需要配套信用保护工具。

  上海证券报记者采访调研十多家房企后发现,一些二、三线面临困难的房企“近渴难解”,生存状态仍是寒意阵阵。

  政策“堵点”与执行困境在哪里?

  如来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松,但集中于此前缺少额度但安全的项目,属于释放存量需求;又如纾困机构从框架协议到具体落实,中间存在多方博弈,银行和AMC也是企业,也有经营压力,实务中往往“挑肥拣瘦”,即便成交最终也会大幅折价。

  多名地产圈人士认为,房地产行业要实现良性循环,还需要更多的金融创新,最大限度唤醒市场活力与信心,提升微观主体的“自愈”能力。

  值得观察的是,二线城市如杭州、成都等,在坚持“房住不炒”基调下,陆续有序放开楼市限购,有望刺激当地楼市销售回暖,推动产业链循环起来。

  房企受惠有限,“上岸”仍需自救

  在等待政策驰援的同时,多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。

  5月12日,一则2亿元利息逾期的消息,再次拉满了外界对融创资金危机的紧张感。

  记者注意到,自去年下半年以来,在信贷融资收紧和销售回款乏力的双重影响下,陷入流动性危机的融创全力开启自救。直至此次,为了尽快赢得转机,融创引入了第三方机构。此前自掏腰包为公司“输血”的孙宏斌,已逾有一个多月未现身公开场合。

  龙头房企尚且如此,遑论中小房企。

  “缺少信心,是行业目前最大的问题。现在一旦出现房企债务违约消息,就会迅速引起轩然大波。”在上海某上市房企担任高管的李东(化名)向记者透露,目前大部分房企尚未到资不抵债的程度,但现金流枯竭已是不争事实。

  今年4月25日,央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC召开专题会议,商讨为12家问题房企进行纾困。随后,一份与华融签署的总规模50亿元纾困框架协议,让中南建设被业内认为是最有可能通过借力AMC机构脱困的房企。

  “对行业来说,这是好消息,可以成为房企与银行谈条件的资本。但无论是什么政策,关键还在于落实。”李东认为,今年以来,从放宽“三限”(限购、限售、限贷)到发放购房补贴、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持,楼市“松绑”政策不断,但就企业感受而言,目前仍未感受到政策带来的明显改变。

  “现在来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松,但帮助效果有限。”一名房企人士向记者表示,开发贷紧紧绑定项目,目前银行给开口子的基本是此前缺少额度但安全的项目,属于释放存量需求。

  “从框架协议到具体落实,这中间还存在多方博弈,真正能落地多少有待观察。”广东某房企高管认为,毕竟银行和AMC公司也是企业,也有经营压力,是企业就天然厌恶风险,所以与其说是纾困,实质上也是“挑肥拣瘦”,而且一般最终也会折价成交。

  在等待政策驰援的同时,多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。

  “为了解决流动性问题,除了全国排名前10强房企外,大部分房企已经变卖了物业资产,以求得生存。如碧桂园服务收购中梁百悦智佳,华润万象生活收购中南服务、禹佳生活。”李东告诉记者。

  “对于中等房企而言,卖物业资产是‘回血’的最快方式。一般来说,头部物业公司估值能达到50倍,中等规模房企估值为15至25倍。对于收购方来说,并购一家项目重叠度高的物业公司,既可以享受资本溢价,又能增加管理运营的边际效益。”李东说。

  推动临期债券展期,则是房企的另一个无奈之举。

  记者注意到,今年以来,富力地产、龙光控股、融创、阳光城等多家面临流动性压力的房企均在积极寻求债务展期。

  “我们公司今年所有的美元债都已经和债权方谈拢展期,用项目收益做担保,总共9亿美元,期限为12至14个月不等。”一家全国排名前20的港股房企人士告诉记者,以时间换空间,是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择。

  销售端复苏渐露端倪

  在政策“暖风”吹拂之下,4月份以来,各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏,去化率企稳回升。

  “除了外部融资环境严峻外,疫情也加剧了行业下行压力。”一名房企销售人员向记者表示,今年3月初,各大房企售楼处还是人来人往,各式噱头十足的营销方案满天飞。“大家错过了‘春节档’,都不想再失去‘小阳春’。但谁都没想到,好势头被疫情打断了。”

  据克而瑞不完全统计,目前全国有20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭,造成无法及时推货。受此影响,今年前4个月,全国百强房企实现权益总销售金额14814亿元,同比减少52.8%。4月,百强房企实现权益总销售金额3475亿元,同比减少63%。

  从融创5月12日披露信息来看,疫情引发的销售难问题,正是其发生债券利息逾期未还的重要因素之一。公告显示,今年3月份以来,融创重点布局的一、二线城市的销售受疫情影响严重,3月、4月合同销售金额同比大幅下降约65%,使得集团现阶段面临更大的流动性压力。

  就房地产项目开发周期而言,每年4月、5月是房企拿地高峰,紧接着进入施工、开发环节,然后赶在下半年“金九银十”开盘,最后年底实现回款。“多数城市的调整时间达到9个月,一些一线城市甚至长达一年时间。”易居企业集团CEO丁祖昱分析认为,房企在2021年下半年开始放缓拿地,也一定程度上影响了楼市供应端。

  “因为疫情影响,我们位于深圳、珠海、宁波等地区的多个项目施工都被打乱了节奏。”世茂股份相关人员向记者透露,该公司旗下一些商办地块均因疫情冲击而处于停工状态。

  5月16日,国家统计局发布的开发投资数据,则客观显示出当前房地产市场的景气度。今年1月至4月,全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%。根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的多年观察,房地产开发投资数据很少出现负值。他认为,监管部门应对此高度重视。

  在多名行业人士看来,房地产要实现良性循环,不仅要解决融资端问题,更要从销售端发力。可以看到,近期越来越多的支持政策指向销售端。

  根据克而瑞监测,今年前4月,全国有83个城市出台相关优化政策,其中16城放松限购、19城放松限贷、6城放松限售、15城财税托市。5月起各地稳楼市政策再次井喷,不少热点城市加入了放宽“三限”(限购、限售、限贷)的行列。

  “一个积极信号是,在政策‘暖风’吹拂之下,4月份以来,各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏,去化率企稳回升。”丁祖昱表示。北京4月份的开盘去化率已上升至45%,环比增加15%。西安、苏州、郑州、成都、济南等城市的新盘项目分化加剧,热销项目主要为与周边二手房价差较高的楼盘,个别楼盘甚至出现“日光盘”。特别是刚刚过去的“五一”小长假,北京、成都等部分城市销售好于春节期间。

  “‘五一’假期,我们这边看房买房的多起来了,比之前有起色了。”北京周边的一家房企高管说。

  融资端呼吁更多金融创新

  在销售端尚未明显回暖的情况下,通过创新金融方式,满足房企融资端需求,是解决其流动性最快捷的方式。

  5月16日,根据深交所官网,为支持龙湖相关的供应链ABS发行,第一单民营房企信用保护凭证业务发行。“该业务是典型的‘为发债上保险’的创新业务,有利于增强相关债券融资的信用等级。”严跃进认为,这是资本市场积极创新支持实体经济的表现,有助于房企融资成本降低、融资效率提高。

  “房企能否实现销售回款,取决于消费者是否愿意买单,而购买力的恢复是需要一定时间的。”一名在国有房企负责资金业务的高管向记者表示,在销售端尚未明显回暖的情况下,通过创新金融方式,满足房企融资端需求,是解决其流动性最快捷的方式。

  上述房企人士认为,开发贷、公司债是房企常见的融资工具。其中,因需要满足四证齐全的项目限制,开发贷相对见效慢,难以在很短时间内给予房企大量融资金额。金额大、资金使用灵活的公司债,效果相对立竿见影。

  “要注意的是,能获得融资政策支持的房企,其本身应该仅是流动性问题,而非资不抵债。”在华夏幸福南方总部财务融资中心副总经理孙亮看来,从5月16日获得发行公司债资格的3家民营房企来看,均为资金管理能力较强的优质企业。

  “房企债务问题往往十分复杂,需要第三方机构深度介入,进行充分尽调,才有可能掌握真实情况。”孙亮认为,对于存在流动性问题的房企而言,可加大融资“输血”和资产出售,或考虑让央企、国企、地方城投来接手优质资产,帮助渡过资金难关。倘若是资不抵债的房企,即便通过举债或卖项目获得“喘息”机会,也存在巨大的潜在风险。

  “当前形势下,房企可出售的一般都是能创造净现金流的项目,即未来收入大于支出。而一旦优质资产出售后,原本就已资不抵债的房企,资金缺口可能反而更大。”孙亮解释称,比如某项目未来净收入10亿元,按八成折价出售,即净收入变为8亿元,因此又增加了2亿元缺口。

  另有房企人士认为,就销售端而言,应满足不同群体的购房痛点。简单来说,可把购房人简单分为“未上车的刚需”“已上车的改善”“富裕阶层”三类。

  其中,刚需群体的需求在于首付和按揭。在个人收入或家庭收入预期较低的情况下,每个月仅减少几十或几百元的月供,其缓解按揭压力的效果极其有限。相较之下,改善型群体通过置换房屋获得增值收益,但与刚需群体类似,痛点仍在于按揭压力。而对于富裕阶层而言,最需要的是购房名额,因此限购的放松是关键。

  “各类利好政策不断,尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等方面,客观上在不断降低房企的顾虑。”严跃进认为,相关政策需强化对房企的调研和摸底,对于资金的流通通道要进行密切追踪,要让纾困资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产企业。

责任编辑:王志
审核:吴娜
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