中宏网重庆6月18日电（记者 范圆）650万起的顶级豪华公寓，通过5年的运营可以达到30%的回报率，你愿意买吗？
最早在重庆做豪宅的棕榈泉，近日正式官宣其位于金开大道的棕榈泉壹号将推出第五期的顶级豪华精装公寓。公寓面积在309㎡到510㎡，总价在650万到1600万之间。据了解，此次加推的产品也是该项目最后一次加推，一共仅32套。
然而，从前期其宣传海报“为什么棕榈泉的二手房总是炙手可热？”，到发布会上公开承诺业主购买公寓后，通过5年运营可以实现30%回报的回报，棕榈泉壹号的宣传策略相比之前有了很大的转变。
“豪宅一哥”往事
豪宅在楼市一向属于流动性不高的产品，这是业内默认的事实。不过，当真的有开发商喊出“二手房总是炙手可热”的口号时，自然意味着该产品至少在增值空间上有种种叠加的优势。
房天下的数据显示，该项目目前建面均价在29000元/㎡。比重庆市目前的建面均价贵了近2.5倍。价格明显不是其主要增值优势。
从深圳到北京，棕榈泉一直是个以豪宅立市的品牌。其精装和为高净值人群提供的高端服务一直享誉全国。
而棕榈泉入渝的时间也非常巧妙。2004年，正是“重庆向北”第一次启动的时候。棕榈泉入渝伊始就目光精准的盯上了人和片区金开大道旁这片热土。四年之后，棕榈泉国际花园横空出世，让重庆人真正见识到了什么是顶级豪宅。至此，棕榈泉和豪宅正式在重庆市场建立起直观的联系。甚至可以说这一区域被定义为“富人区”，棕榈泉国际花园这个项目功不可没。而棕榈泉壹号就是棕榈泉国际花园旁的商业公寓。
现在，棕榈泉壹号门口的金开大道，一路串起了照母山、鸳鸯和回兴等北区发展的精华区域，轨道3号线和5号线也再次汇集。它已经成为北区最重要的“动脉”之一。
而随着豪宅在此区域汇集，棕榈泉壹号周边也聚集起相应的高端配套，除了自持的商业棕榈MALL，棕榈泉生态公园、人和实验小学等生活配套也十分齐全。
综合来看，棕榈泉在金开大道这一区域的布局，可以算是坐在重庆发展最快的火箭上。
两年仅卖39套，神话为何不再？
但让人惊讶的是，从棕榈泉壹号的成交数据来看，市场的反应竟然相当冷淡。
棕榈泉国际花园的公寓项目（即棕榈泉壹号）从2018年开盘到现在，一共仅成交了39套，成交金额共0.78亿元。（数据来自铭腾机构）
为什么会这样？业界人士认为，这可能和项目本身的业态有很大关系。
要知道，相比沿海一带，重庆的豪宅市场有一个很大的不同，那就是一直以自住为主，投资属性较弱。然而，棕榈泉壹号无论怎样用精装大平层来包装其产品都无法掩盖它是一个公寓的事实。
40年的产权、商用水电不通气……这些方面对于自住的人群来说非常不友好。而商业物业带来的高交易成本也让一些房产投资者望而却步。
另一方面，相比几年前，重庆的豪宅市场的布局也在渐渐改变。
首先是越来越多的开发商开始瞄准豪宅市场这块大蛋糕。从照母山到江北嘴，从融创凡尔赛到龙湖舜山府……随着开发商的涌入，别墅业态被玩出了层出不穷的花样，大平层等业态也已经是屡见不鲜。
其次，目前豪宅市场明显更青睐“住宅”而非商业性质的公寓。据统计，今年五月，以豪宅市场的主力——别墅业态在重庆新增供应16.31万方，环比增加74.98% ，成交体量19.41万方，环比增加28.72% 。而商务地产新增供应26.33万方，环比增加22.12% ；成交体量却环比减少24.44% 。
这意味着，在百花齐放的市场上，类似棕榈泉壹号的豪华公寓，在500万以上的豪宅领域，对手将会越来越多。但这些项目的宣传思路明显存在一定的问题。
还是以棕榈泉壹号为例，该项目至少从去年开始就一直在扬长避短，其宣传集中在高端圈层、配套等方面。直到去年下半年，棕榈泉壹号的宣传海报上依然写着需要携500万资产证明才能预约看房。
这种抬高身份感的“玩法”与众多奢饰品营销如出一辙。但市场已经证明这种营销模式起到的作用十分有限，这些豪华公寓已经到了必须直面“公寓”业态的时候。
对于棕榈泉壹号来说，打出投资牌是一个很有挑战性的操作，棕榈泉壹号要如何在风雨缥缈的商务地产市场实现5年30%的回报？这还是非常考验其运营能力的，即使前5年能达到30%的回报，那么5年后呢？是否还能保持这样的涨幅？据记者了解，运营方并不是棕榈泉地产，而是第三方，那么同时，会不会又演绎返租回报销售常见的剧情：期满撤场，一地鸡毛？ 棕榈泉壹号，产权性质究竟是商住还是办公？是否改变了其本身的功能？中宏网将继续关注。
