中宏网3月3日电（记者 谢旺江） 大平层属于城市物业中的高端种类，其表现往往出人意料。
据悉，重庆1月量价齐跌，商品房成交163.08万方，成交均价11719。2月数据还没出来，应该也不好看。可是，锐理数据显示，重庆的“改善市场大平层产品表现突出”。
重庆市场上的大平层，起步时间较晚，从2018年来供应量猛增，不仅有住宅市场供货，商业楼宇也在挺进。
重庆这个GDP刚过2万亿的城市新贵，大平层市场特点何在，并不为人熟知。
1、500万
大平层，不是你想看就能看的。要不拿出一张500万的资产证明显示自己现在有钱，要不证明自己购买过市场上公认的豪宅，要不就想办法提前打电话约着试试是否可以入得了置业顾问的法眼。
大平层楼盘一般有以上三条看房规则中的一条，往往就挡住了大部分好奇的目光。大平层的定义是个模糊的概念，2月末的一个下午，重庆龙湖副总经理罗政思考了数分钟，然后说，什么是大平层？应该与面积无关，与舒适度有关，如果要列举物理指标，大致是纯板、高水准车库等。
大平层是个筐，价格贵的高层都喜欢往里装。在城市用地日趋紧张的情况下，开发商在空中展开平墅，比在地面展开别墅要容易一些，也容易赢得市场的认可。在重庆市房地产业协会与铭腾机构联合发布的2018年榜单中，龙湖卖了48.47亿元的大平层。
2019年中，重庆市场上龙湖、万科、融创、中海、香港置地、来福士、棕榈泉、中铁建、绿城、力帆等开发商仍将搏杀大平层市场，销售各种大平层产品。
（棕榈泉壹号外景）
2、地段
重庆的大平层，主要分布在渝中区、江北区和渝北区，南岸只有南滨路上的楼盘有胆量尝试。如果没有海棠烟雨、龙门浩月的传奇，与现在重庆外滩的加持，南滨路上不可能诞生融创玖玺台、东原印长江这些名盘。过长江大桥向南1公里后，都不是开发商的大平层布局所向。
大平层的天然生长地，当在闹市繁华区，有大隐隐于市的感觉才好。
渝中区是传统出豪宅的母城。万科的翡翠都会，在渝中车水马龙的黄花园，临近重庆权力中枢与名校，闲视江北一线江景；来福士，在千年商贸旺地朝天门。
渝北不到两路，江北不到寸滩，都容易出豪盘。中海是重庆大平层的开创者，当年的寰宇天下，如今的天钻，都是可以称雄市场的传统热城。万科御澜道在江北嘴CBD门户。龙湖的舜山府则落定在大热的照母山。
老城区的合适地块有限，更多大平层落在了未来。龙湖的揽境，万科的17英里，融创国宾一号院。
整治好的老城地段，犹如好酒的窖池，可以为大平层带来悠久的文化感以及随之增加的溢价空间；如果没有这个地段，开发商得用更多方式证明这个大平层值得拥有。
（远眺翡翠都会营销中心）
3、高度
所有房间空高一般是3.1米，中海天钻是3.4米，长嘉汇两江峯是3.5米，来福士是3.6米。
大平层往往面积巨大，不上200平，基本上都算改需型大平层；上了240平米，就可以站在豪华大平层的位置对话。这些巨大的面积，如果还用普通住宅的空高，很容易造成挤压感，所以重庆大平层空高一般不低于3.1米。
高度，是大平层产品设置的一个方面。在中海天钻销售经理欧阳华看来，这种高度上的要求是一种必须，豪华型的大平层，往往提供了更多产品上的高标准。每套天钻都有6.8米的客厅挑空，客厅墙是框架承重墙，比一般承重墙贵，好处就是其他房间的墙都可以随意打通……
重庆除了住宅大平层，还有一类商业大平层，为数不多，因为夸张的配置，天然属于豪华大平层。典型的如棕榈泉壹号，万瑞MARRIER，据说南滨路上的喜来登也有商业大平层将推出。如果说住宅大平层还有家庭共享的融融生活气，这些写字楼改装的大平层则是睥睨众生的金钱观。
棕榈泉壹号标准层高4.1米，各种适合5A甲级写字楼的配置都有，甚至超配了6星级的国际酒店大堂。万瑞MARRIER除了写字楼那一套硬件，一套136.87平方米的空间也就设计个一室两厅一卫。万瑞MARRIER置业顾问更引以自豪的是配置了天然气。有一个大平层楼盘的营销负责人觉得万瑞MARRIER夸张了，重庆市面上，也有公寓装过天然气，如中海天钻的大平层公寓。
但是这种公寓有多少？而且万瑞MARRIER说过自己是写字楼吗？
重庆写字楼市场去化缓慢，业内认为，写字楼改装为大平层，是为了更好地回笼资金。
（大平层营销中心有外迎的也不多）
4、客群
不要试图对大平层的客户做群体画像，这不符合实际。
重庆市场上大平层因为限价的原因，价格从17000—40000元/平方米左右都有，主力价格在18000元/平方米左右，面积区间从90多平方米到上千平方米；改需型和豪华型的大平层混为一谈，也造就了范围广泛的购买群体。
单价不高，豪华型的住宅大平层就从总价上出手。欧阳华说，天钻是中海唯一媲美上海新天地建国里的A级项目，无数杰出的设计与配套都体现在这个项目中。一套天钻住宅240平米起步，任何一套总价不低于400万元。客户来自江北嘴金融机构、科教文卫人士、周边居民等，几乎很少外地人。
对于商业大平层来说，可以有自由发挥空间。棕榈泉壹号的赵世亚说，棕榈泉壹号的装修价1万元/平方米，最小300平方米。目前销售的客户为11个，其中4个购买了3层半。这些买家来自棕榈泉的全国业主。万瑞MARRIER的邓维馨说，买家很喜欢天然气配置，也乐于在这个商圈里拥有一处用于商务伙伴接待的空间。目前，小一点的空间已经不多了，有客户正在谈多层，一个客户甚至提出可能全包了。
中国一批房产开发企业营销人讨论后说，他们经历了上百各种档次，各个地方的项目，都不能实现客户的精准画像。一群豪宅的购买者，可能就是北京城墙根遛弯过来的几个油腻中年老男人，与当初营销口设计的楼盘圈层没关系。
画像中只有一个要素属实，个人银行账户上的数字决定了客户的大平层购买想象力。
业界传闻，一个老板买过棕榈泉壹号的大平层，转身又买了万瑞MARRIER的大平层，理由是，都比较喜欢。
（万瑞就在一个商圈里）
5、服务
奥黛丽赫本说过，我当然不会试图摘月，我要月亮奔我而来。任何想要打动买家的大平层，都需要动人心魄的力量。除了房子本身，一切配套和人力资源的使用，都可称之为服务。
天钻没有常规的沿街商业配套，用的是会所式，留出了2.1万平米的园林和独一无二的天际公园运动连廊。棕榈泉壹号将棕榈泉国际花园的所有景观与之共享。万瑞MARRIER则顺理成章奉献了一个商圈作为对主人的礼遇。
每个大平层的物业服务和销售服务都有独特之处，记者难以忘怀的是中海天钻的质朴热情和专业，万瑞MARRIER的善解人意与轻松，中铁建的规范与主动，还有棕榈泉壹号的高冷与克制……
与一个大平层调研机构副总经理聊过，既然购买群体无法画像，可否不要自我封闭，用几十万到几百万的资产证明等玩法把自媒体传播尽量封死，把成为网红大平层看成完全不可能。记者认为，至少应用万瑞MARRIER的明源短信打分方式，给消费者一个评价现场人员服务的机会，有助于提升销售服务满意度。
在400万一套的豪华大平层市场，去年以来，重庆市场月均35套左右，近期略有增加。在套内200平米以下的改善型大平层市场上，存在着更大的竞争压力，都系出名门，就考验各自的营销技巧，有消息称，某楼盘花了5000万购买了1000个名校就学指标，方才搞定销售指标。也有某楼盘搞了格调高雅的推广，却因精装减配，招致了客户的嫌弃。
其实，这种艰难也不是第一次出现，当年甚至有大平层名盘拆成小公寓出售，凄惶之中熬渡时日。这个开发商如今是赫赫有名的一线大佬。
重庆大平层诞生于冲动的年份，挣扎在许多人口中艰难的2019年，也可能成长在迎来经济变革的“1789年”。
（中海天钻的售楼中心）
