最近随着京津冀协同发展的猛然加速，在俱乐部的环京群里，每天都有人询问，关于2018年环京房价的基本走势。
我个人的研判是环京地区房价，在2018年将会先降，后稳。
尤其是上半年，由于限购政策持续，环京房价还将面临严峻考验。下半年可能会随着整个京津冀协同发展政策的陆续出台，环京楼市会基本维稳。
随着后续协同规划及政策的陆续出台，环京房价最大的机会点将会出现在2019年-2020年之间。
第一，十九届三中全会后，将会陆续出台重大改革措施及政策，都将在2019年-2020年之间显现。
第二，2019年二机场将正式运营，将会首先带动固安廊坊的临空经济区的发展。
第三，到了2020年，用接近三年的时间，通州城市副中心及雄安新区核心区将会基本建成，环通州的北三县及白沟、霸州等地的环雄安区域将会陆续得到松绑。
因此，2018年，综合判断，由于包括华夏在内的众多开发商现金流高度紧张，环京房价恐将会面临严重低估的局面。
以华夏为主，低价冲击市场！
2018年，环京地区将有超过4万套的新增房源入市！
2017年下半年，随着河北出台三年社保限购政策，整个环京市场被瞬间冰冻。
2017年10月份，华夏推出香河运河九里项目，尝试“首付三年分期政策”，单价也仅有16500左右，创造了环京地区限购之后的首次热销神话。
2018年春节前，华夏再次推出潮白河孔雀城紫薇园，低到15000的均价入市，虽然要求一次性付款，但由于该项目位置极佳，销售还是十分火爆。
经过评估，由于受到限购政策的影响，包括华夏在内的众多环京开发商其实都面临现金流的严重考验，毫无疑问将会借助京津冀发展大势，在2018年将会加大推盘量。
2018年全年，预计将会有超过4万套房源入市销售！
燕郊地区：900套；
香河地区：3000套；
大厂地区：10000套；
永清地区：8000套；
霸州地区：10000套；
涿州地区：5000套；
固安地区：5000套。
回现是重大任务，全款支付成核心手段
价格全面腰斩，市场价格被严重低估
燕郊地区：总货值18个亿，均价2万.
香河地区：总货值50个亿，均价16000.
大厂地区：总货值180个亿，均价18000.
永清地区：总货值90个亿，均价12000.
霸州地区：总货值120个亿，均价12000.
涿州地区：总货值50个亿，均价10000.
固安地区：总货值70个亿，均价14000.
以上地区市场均价应该说是全面回落。
其中北三县房价仅有15000-20000之间，固安更是低到14000，涿州均价只有10000，霸州和永清地区房价仅有12000.
以上价格相对限购之前的均价应该说是全面腰斩。
开发商如此让利的核心原因只有一个：全力实现销售，尽快回现。
而且需要一次性付款，最多三年分期支付。运河九里的首付分期政策将很难再现环京。
要不要投资？
关键看项目和位置！
热点区域供不应求，冷门地段房价还会持续下降！
在环京房价可能还会持续下降的2018年，很多人可能会选择观望。即使现在京津冀协同战略已经全面启动的背景下。
要不要投资？可能很多人都要思考这个问题。其实环京区域未来房价的分化会很严重，项目值不值抢先入手，关键看项目和位置。
好位置，好项目，尤其是热点区域的项目，会供不应求。
比如像潮白河孔雀城紫薇园这样的项目，后面将不会再有，想买也买不到了，好项目的房源将会呈现稀缺，后面入手的人将会无从选择。
而冷门区域的项目，房价还会持续下降，后面想入手可能也会觉得价值有限。
因此等等再买，还是抢先入手，关键看位置和项目！
那么环京哪些区域将会是热点区域呢？
其实业内人士在早前环京大格局中，曾经提到环京九城的概念：北三县，中三县及南三县的分布格局。
北三县：环城市副中心，以通州城市副中心为核心辐射，环京第一热门。其中又以燕郊、大厂及香河北部新城为核心。
中三县：环二机场，以二机场临空经济区为核心辐射，固安廊坊永清三区县。其中以固安廊坊为重点。
南三县：环雄安新区，以雄安新区为产业核心辐射，主要是白沟霸州高碑店。其中以白沟和霸州为重点。
其实整个环京，就是三辆马车拉动，分别是城市副中心、二机场和雄安新区，热点区域当然也是围绕这三辆马车来进行投资。
