一个16年前的项目，让李嘉诚和他控制的地产产业又一次回到了媒体的聚光灯下。
23日，一则成都高新区财政金融局署名的《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》在网上流传。
图源：网络
该文件显示，因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔成都公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔成都公司进行重大资产重组提供帮助。
据了解，和记黄埔地产(成都)有限公司系和记黄埔旗下房地产企业，原为李嘉诚家族控制的长实集团所持有。而此次流传文件中的捂地、捂盘行为或与和记黄埔刚进入成都即操盘的地王项目南城都汇有关。
和记黄埔捂盘项目遭查处
2004年，和记黄埔将成都列为西南地区的重点投资发展城市，以21.35亿的高额总价，拿下成都高新区1036亩土地，楼面价仅1030元/平。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目。
从2004年至今，南城都汇项目销售进展龟速。根据长实集团公开数据，南城都汇项目总规划8期共2.33万套住宅及商铺，目前销售了6期，剩余7、8两期6750套房源已是准现房状态，却一直未对外销售。
该地段经过16年时间，楼面价已从千元出头大幅上升至2万元，南城都汇二手房均价则为2.5-3万/平。
更让人颇为意外的是，今年7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。将出售成都南城都汇项目全部股权给禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，交易总价为78.47亿港元，预期收益38.11亿港元。
16年时间，土地价值增长20倍，远高于房价增长，复盘整个南城都汇项目的操盘过程，港系地产“赚地价不赚房价”的投资思路再一次得到体现。
但在外界看来，即便是一块千亩大盘，开发周期长达十几年，速度确实不快，不少地方政府对这类涉嫌捂地、捂盘的行为，都进行过处罚。在2017年4月成都市发布的《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》中也已明确指出房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为。
针对“成都高新区禁止和记黄埔地产成都公司融资贷款”以及“和记黄埔捂地捂盘”事件，记者多次致电和记黄埔地产成都公司求证，目前无人应答。而23日晚间成都财政局对媒体的公开回复也从侧面表明了监管对此事的态度。
图源：成都财政金融局网站
有金融从业人士向记者表示，融资是房企的生命线，禁止当地金融机构提供融资支持相当于停止房企在当地发展，需要谨防涉事房企在该区域的关联项目风险。
“捂地”套路还能玩多久？
类似和记黄埔地产在成都的慢开发的模式，可以说是是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路，在土地价格低价时大幅度买入，然后进行缓慢开发，等待周边配套成熟，土地升值后，博取高额利润。
例如长实系在北京的御天下别墅项目，1993年拿地， 2018年才全部开发完毕，开发周期长达25年。从互联网平台的房价数据来看，御天下的二手房房价，20多年前，该楼盘的价格是两三千元每平方米，现在价格约为4.4万元每平米，20年间上涨了接近20倍。
位于大连的西岗山黑嘴子项目，由长实系于2011年12月以19亿元竞得，占地面积14.3万平方米，属于靠近大连市中心老城市位置较好的区域，当时土地供应并不多。然而经历8年时间该项目都未开发完毕。2019年10月，长实系将西岗山项目出售给融创中国，作价40亿，相比8年前，该地块价值翻倍。
而在出售南城都汇公告之后，长实系计划再次出售套现。今年9月，长实集团拟出售北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目，对应价值达500亿元。据悉，上述两宗地块分别是长江实业在2000年和2006年，以 7 亿元和22亿元得价格所竞得，项目均多年未开工。
据记者初步统计，2005年至今,长实旗下公司在内地获得共29个项目,其中有约18个项目被指靠“捂地”“倒卖土地”获取收益，凭借这种类似股票投资的地产操盘套路，长实系获利颇丰。
事实上，房企“捂地捂盘”的行为并不利于房地产市场健康发展，土地长期闲置也有拉高地价的“炒地”之嫌。长实的行为是否属于《闲置土地处置办法》中的闲置土地界定范畴也成为多方争论的要点。根据国土部颁布的《闲置土地处置办法》，土地闲置一年以上，开发商将应被追缴土地款20%的土地闲置费，如果以闲置两年以上将被收回。
图源：截取自国土资源部《闲置土地处置办法》
对此有法律从业人士告诉记者：“长实部分‘捂地’项目其实并不属于闲置土地，开发商按约定开工后，可能会存在各种系统性风险事件导致整个工期拉长，如此便不会认定为闲置土地，且该地块也不存在被收回风险。”
但长实系企业也并非没有因“捂地捂盘”而遭到监管处罚的项目：2006年，长实系和记黄埔旗下一房地产公司，因5宗涉及面积达1938亩的闲置土地近十年未开发，收到东莞市政府一张近8000万元的罚单，成为广东历年来最大的一笔土地闲置费罚款。2004年拿地的逸翠园项目，因为“捂地”时间过长，导致长实系企业被国土局黑名单。
值得注意的是，针对南城都汇项目“捂地”事件，长实亦在23日给出回应，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司的主要业务为房地产买卖，其一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行项目发展。
