宏视点|北京核查经营贷进楼市新政实操出炉,严防地产“灰犀牛”

时间:2021-02-19 11:23:07 中宏网房产

中宏网2月19日北京电(记者 王新程)春节前夕,北京银保监局、央行营管部以及北京市多个部门先后发文严查违规资金进楼市。2月18日,北京房地产业协会官方公益平台“京房字”披露了部分核查重点实操细节。其中,全款买房期间购房人及其直系亲属申请经营贷和经营贷资金的流向是核查的重点之一。

重点核查两方面情况

在“京房字”披露之前,主管部门就对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查,记者了解到, 1月25日至今相关部门已对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。

经营贷资金违规进入楼市,通常采用的是先全款购房,然后以房子为抵押、套取贷款的方式。因此核查针对的主要是全款购房中,购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。

“京房字”披露了一个专家参与核查的案例。某人在去年新注册了一家小微企业,注册企业之后没过几天,就网签了西城区重点学区的一套二手房,在随后的几个月里,先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。

核查出线索后,实操中的下一步是多部门核查经营贷资金的流向。

通过银行的配合,检查人员会调查该笔经营贷在发放后,是否用在正常企业的经营中,还是通过一个“子虚乌有”的虚假经营合同,流入到其它空壳公司的账户中。检查人员会对经营贷这笔资金的全部流向“追根究底”,每笔资金每次都流向哪里,最终流向哪里,一一明晰。直到查出是否用于个人购房。最终,对于查实的违规行为主体,无论是金融机构、助贷机构还是房地产经纪机构,都将依法严肃处罚。

相关监管部门在通知中明确提出,银行机构对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况,将从严从重查处。此次联合工作组还包括了公安的经侦部门,因此,对于查实违法违规的“助贷机构”,也将“严惩”。

“京房字”同时披露,对于正常资金全款购房、没有申请使用过经营贷的,并不在核查范围内。

房抵经营贷中介乱相

除了上述案例之外,市场上各项辅助客户利用经营贷购买中介现象也令人唏嘘,有中介人士李铭(化名)介绍道,房抵经营贷业务很早就有,期限在1年、3年、5年、10年、20年不等,前几年的利率多在5%-6%甚至更高,但受2020年疫情影响,银行让利实体经济进而带动利率下行,北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%,个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比北京同期的房贷利率,首套房贷款利率约为5.2%,二套房房贷利率5.7%,当中的“利差”让不少买房人动了心,导致这个原本服务于中小企业的贷款产品走了样。

房抵经营贷利率虽低,但想要顺利拿到这笔钱,贷款申请人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申请人包装成为合规对象,就是金融中介公司施展“魔法”的时候了。

李铭介绍道,如果贷款人没有公司,有两种方式可以办理,一种是帮贷款人收购一家公司,成为公司法定代表人,另一种是找一家公司把贷款人加为股东。

除了帮客户收购公司或搞定股东资质收取一定费用外,金融中介还会收取贷款总额1%-2%左右的服务费。以300万元的贷款额为例,整体的费用在6-7万元。但在不少买房人看来,花几万元,就能节省几十万甚至上百万的利息,这是一门稳赚不赔的买卖。

如果贷款申请人连房子都没有,一些金融中介公司甚至还向客户提供垫资用于购房,等房屋过户后,迅速向银行申请抵押经营贷,再将资金归还金融中介公司。李铭称,他们与一些信托公司有合作,客户可以向他们借款买房,利息按日计算,等经营贷的资金到账,再将钱归还信托公司。

业内人士分析,经营贷违规流入楼市,实际是给“灰犀牛”输血,可能导致局部地方价格过热的风险;过度依赖房地产,资产负债结构失衡,存在流动性风险;经营贷流入房地产无疑对中小微企业融资造成“虹吸效应”,不利于当下“六稳”“六保”政策的执行。

某监管局内部人士对记者表示,显而易见,个人消费贷、经营贷违规流入房市与中央三令五申“坚持房住不炒”背道而驰,任其发展,带来的危害将不可小觑。于个人,抬升了居民杠杆,加重了家庭偿债负担,势必对个人消费产生“挤出效应”,不利于促销费扩内需畅循环;于房地产业,伺机炒作、投机房地产将死灰复燃,不利于房地产行业平稳健康发展;于银行,将会可能出现触碰监管底线与蕴藏市场风险,偏离主责主业,挤占中小企业与三农主体资金额度,导致房地产与实体经济出现失衡。

责任编辑:李倩
审核:吴娜
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