中宏网北京3月8日电（记者 王新程）3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。这也是上海首次对新房明确提出限售。
目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。
“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。
结合近期部分大城市政策密集出台的事件，分析人士认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。
另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。
今年2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。“面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。
不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期。后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。
此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。
为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。
一位地产分析师告诉记者，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调
中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。
“最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。
多个中介门店业务员反馈，春季楼市具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，过往的楼市小阳春恐怕难以出现。但从目前的各方密集政策来看，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。
