中宏网北京3月9日电（记者 王新程）疫情对销售的影响，“三道红线”融资的限制，让2020年中国房地产企业的日子过的并不轻松。记者统计人民法院公告网数据发现，2020年全年，全国有484家房企宣告破产信息公示在案，平均每天都有超过1家房企宣告破产。在头部房企行列，亦有泰禾、福晟、华夏幸福等知名房企因为融资困难，相继曝出债务危机。
有业内人士预计，行业整合将加速，未来两年时间里，将是地产并购的良机。2021年或是房地产的并购大年。
新年伊始，港股上市房企旭辉控股集团有限公司（以下简称：旭辉集团）打响了2021庚子牛年房地产并购第一枪。
加速扩张
2月5日，旭辉集团发布公告称，将与拥有文化体育IP的华熙国际投资集团进行合作，收购北京五棵松文化体育中心有限公司50%股权的方式，按50%：50%股份比例重组公司，开发五棵松项目。春节过后，旭辉集团再次公告表示，关于“华熙LIVE·五棵松”项目已订立进一步协议。
公告显示，旭辉中国支付25.64亿元取得天津卓新原持有的北京五棵松文化体育中心有限公司（简称“五棵松文化体育中心”）50%股权。此外，作为本次交易代价的一部分，旭辉中国还将承担芜湖策华关联方结欠目标公司7.54亿元的债务。
旭辉集团证券部人士对记者表示：“对旭辉来说，华熙LIVE·五棵松项目是全国顶级的文体商业IP，合作可进一步提升旭辉商业运营能力和品牌影响力。”
入股五棵松华熙，或许只是2021年旭辉并购战略的其中之一，在当下的融资收紧的环境下，旭辉扩张步伐频频，春节前夕，旭辉集团就曾与广西开发商彰泰集团开展地产和物业方面合作。
2021年1月7日，旭辉发布公告，与彰泰集团按照65%：35%的出资比例，成立合营企业，开发广西的地产项目。同日，旭辉永升服务也宣告以65%的股权比例入股彰泰物业。旭辉及彰泰将分别支付人民币8亿元及1亿元作为定金，以确保合作的顺利开展。
记者了解到，彰泰集团是广西地产界的老大哥，在广西境内布局了11个城市，其在桂林的市场占有率接近40%。拥有近百个项目，几乎都是百分百权益操盘，全口径及权益销售金额均在广西市场位列首位。克而瑞发布的2020年房地产销售排行榜中，彰泰集团以254.2亿元的销售额，排名89位。
除了资本并购之外，旭辉集团在土地市场亦有不小动作。记者注意到， 2020年12月，旭辉拿下安徽阜阳两幅地块；2021年开年以来，旭辉亦斥资40亿元，在北京、六安、天津南开、合肥等地大手笔拿地。
在去年召开的2020年中报发布会上，旭辉董事长林中曾表示。“旭辉将加强多元化拿地能力，包挌商业拿地、教育拿地、旧改等，进一步降低土地溢价，实现多元化拿地和招拍挂四六开，从而提升毛利和净利。” 如此来看，旭辉近期的动向也上印证了林中于发布会上定下基调。
值得注意的是，根据香港联交所数据，林中在1月5日两度增持公司共137.6万股，每股平均价6.1元及6.0897元，涉资837.93万元，最新持股量增至43.9%。另据记者统计，2020全年，林氏家族先后8次增持旭辉股份，林中个人的增持次数达5次。大股东家族增持从一定程度上反应了其对公司市值的积极预期。
旭辉集团最新持股变动（数据来源：新浪财经）
最新的业绩公告显示，2020年，旭辉全年实现销售额2310亿元，同比增加15%。第三方研究机构克尔瑞发布的数据显示，旭辉销售额位居内房企销售额榜单的第15位。
旭辉的机会
旭辉近几年的规模体量飞速增长的背后，不得不提的是它的合作开发模式。所谓合作开发模式，指两家或多家房企分别利用自身优势，对房地产项目进行合作开发，从而分散风险，实现相对轻的资产运作。
旭辉是较早涉足合作开发模式的房企之一，早在2013年，旭辉就开始加强合作开发模式，经过多年深化，目前旭辉的合作伙伴不仅有如万科、金地、北辰、恒基等内外资房企，还有平安、东时投资等资本方，覆盖面十分广泛。
在这种模式下，旭辉销售规模开始壮大。2016年—2020年，旭辉集团分别实现销售额530.02亿元、1040亿元、1625.2亿元、2090.1亿元、2310亿元。特别是自2017年突破千亿销售额后，旭辉规模一路水涨船高。
与此对应的营业收入是424.3亿元、548.7亿元、230.7亿元。净利润为54.1亿元、64.4亿元、33.7亿元。
但在旭辉傲人的销售业绩背后，其利润率已经开始走下坡路。中宏数城统计数据显示，2016—2019年，旭辉集团营业收入分别为222.24亿元、318.24亿元、423.68亿元、547.66亿元；对应净利润为31.64亿元、64.49亿元、71.18亿元和90.41亿元；净利率为14.24%、19.32%、16.80%和16.51%。
（数据来源：旭辉集团财务报告 数据统计：中宏数城）
太平洋证券地产研究员告诉记者，一个项目由几家房地产公司共同开发销售，每家事先约定比例份额。但反映到财务报表上来，销售金额却是计入整个项目的销售金额。其实，权益销售额才是合作企业方真正按照所占份额拿到的实际销售收入。由于旭辉大量的合作开发模式导致其核心利润增速并不高。
以最新年报数据2019年为例，旭辉2019年的权益销售额占比55%，同期TOP100房企的权益销售额占比为75%，低于行业平均水平。这也是业界所诟病的旭辉虚胖问题。对此，林中也曾在去年的业绩发布会上表示“今后的买地权益会放在68%-70%。这样未来三年销售权益也将逐步提高，2020年60%，2021年65%，2022年达到70%。”
进入2020年，旭辉加大收储力度，同时亦组建提升权益比例。截至2020年6月30日，旭辉控股新增土储总建筑面积465万平方米，新增货值约838亿元，权益比已提升至69%。这也使得旭辉控股土地储备总货值首次突破万亿元，达到10300亿元。结合2021年初时间旭辉斥资40亿买地以及与彰泰、华熙的合作，不难看出旭辉今年继续扩张规模释放利润的意图。
