中宏网北京3月31日电（记者 王新程）3月31日，万科集团在线上召开2020年度业绩推介会，同往年一样，集团董事长郁亮、总裁祝九胜、执行副总裁王海武、财务总监韩慧华、董事会秘书朱旭出席推介会，并于会上回顾2020年的经营业绩并展望公司发展前景。
图源：万科集团2020年度业绩推介会
会议开始前，万科介绍了2020年业绩情况，集团实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。
业绩推介环节结束后的采访环节，万科集团管理层分别就媒体所提的开发经营业务情况、多元化业务分部、地产金融调控政策、集团未来发展战略等问题作出解答和回应。
开发与经营并重
在2020年度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮谈到了自身对房地产未来趋势的理解：房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。
而从万科昨日发布的2020年度报告中亦可以看出，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。
实现稳健增长的同时，万科在手资源满足未来发展需要。2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万m。
从实际表现来看，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立领先的竞争优势。年报显示，万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，让城市历史文化街区焕发活力，成为了所在城市的文化新地标，受到当地政府和居民的认可。在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为所在城市的TOD综合开发代表项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。
财务维持健康良好
站在管理红利时代元年回头看，在坚持稳健经营的策略下，2020年万科依然保持了长期有质量的发展，为股东创造了持续稳定的回报。根据历年核心数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上，并已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。
为股东创造回报的同时，万科维持了健康的财务状况和良好的抗风险能力，为迎接管理红利时代做好了基础准备。截至目前，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正，信用评级长期保持行业领先。具体到2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%；国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
值得注意的是，在2020年财报中，万科集团剔除预收账款的资产负债率为70.4%，微超“三道红线”中剔除预收款的资产负债率不得大于70%的要求。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华亦在推介会上回应媒体关注的“三道红线”问题时称，万科有信心在一季度回到“绿档”。
韩慧华表示，万科长期坚持稳健的财务策略，致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级。2020年实现经营性净现金流532亿元，同比增长16%，总有息负债占总资产的比不足14%，净负债率为18.1%，持续维持在行业低位，资金状况和资债指标健康，万科会继续坚持稳健的策略，有信心在一季度回到“绿档”。
业务转型已见成效
万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，沿着“与城市同步发展、与客户同步发展”两条主线，经过多年探索，业务生态布局逐步完善，新业务转型已见成效，多个新赛道优势明显。
物业服务方面，“万科物业发展股份有限公司”已正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”“商企空间服务”“城市空间服务”等业务板块。2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。
而在商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”保持了大中华区绝对领先地位，在149个城市累计服务超1700个项目，全年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年收入实现两位数的增长率。此外，万物云在业内首创的城市服务业务也取得了显著拓展，年内拓展厦门鼓浪屿、江门人才岛、武汉江汉区等 12个项目，累计在10个城市布局16个项目，探索政府、企业、百姓多方共赢模式。
值得一提的是，2020年万科在租赁住宅方面取得了不小的进展，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业规模达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租，深圳云城旗舰店作为业内单店体量最大的门店，出租率达到99%。
郁亮在业绩推介会上亦表态称，在租购并举的市场下，租赁住房需求非常广泛，虽然长租业务发展过程仿存有困难，但长远坚定的看好这条赛道，也相信未来这块业务也有很大的发展前景。
随着中国城市化进入第二个发展阶段，建设世界级的都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力，像TOD，城市更新，大型复杂项目等等，都成为未来城市的必备元素。在万科集团看来，沿着客户的需求，城市发展这两条主线，房地产行业仍有大量机会值得发掘 。
