中宏网北京5月12日电（记者 王新程）5月11日，位于西三环六里桥的北京政务服务中心人声鼎沸，各家房企投拓人员纷纷抵达现场，因报名企业众多而延期举行的北京首轮集中供地土地拍卖即将在这里迎来尾声。
开拍首日，12宗地块以516.19亿元成交，但其中7宗地块因触及“竞地价”“竞政府持有产权份额”双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，竞得开发商仍处待定状态，而在开拍次日，剩余13宗住宅用地参与到现场竞价。
北京市政服务中心
竞拍竞争激烈
根据北京市规划和自然资源委员会公布的资料显示，此次北京首批集中供应30宗地块，约169公顷，挂牌起始价达1035.81亿元，约占2021年宅地供应计划33%。其中地块共涉及12个区，15宗位于中心城区，建设用地面积约73公顷，占比约43%；位于多点及副中心地区项目11宗，建设用地面积约72公顷，占比约43%；位于生态涵养区项目4宗，建设用地面积约24公顷，占比约14%。
为了更好控制房地价格，此次出让结合相关宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。建立“房地联动、一地一策”会商机制，加强精准调控，并引入房屋销售价格引导机制，将价格引导前置到土地出让环节。
记者在北京土拍现场了解到，本轮集中供地现场有超过50家开发商以及200余个竞拍主体参与。现场不少房企工作人员记录每一次拍卖出价房企和出价额，整理相关资料，不时有人从土拍室涌出和同事确认信息，每个人都异常紧张。最终30个地块现场集中竞拍全部成交，总成交金额为1102.21亿元，成交住宅用地规划建筑面积345万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的31.7%。
北京政务服务中心5层申报中心
具体从竞拍结果上来看，近两日已经确定买家的15宗土地中，卓越集团揽得四宗，成为获取地块数量最多的房企，其中一宗为独立获得，另外三宗以联合体形式获得。卓越集团的总部位于深圳，去年的销售规模不足千亿，在众多竞买者中并不出众，但却成为北京此次土拍的最大买家。相比之下，大型房企虽然参与度普遍较高，但真正揽入手中的土地数量并不多。融创获得两宗土地，碧桂园获得一宗，万科则尚未有所斩获。
现场一位房企投拓人士告诉记者：“虽然本轮竞拍竞争激烈，房企热情较高，但总的来说大家都还是比较理性。北京楼市调控政策严厉，对盈利能力有着极高的要求，在拿地的时候基本都会对市场风险有一定的预估。”
高标准低溢价
今年是执行“双集中”供地政策的第一年，在此次北京实行集中土拍之前，长春、广州、无锡、重庆、杭州等地已完成首轮出让。目前来看，各地土地热度分化加剧。重庆、杭州、无锡等地土地市场热度高企，杭州超过七成地块溢价率触顶；重庆46宗土地平均溢价率43.78%；无锡16宗土地仅一宗未破限价，多块土地刷新无锡地价记录。
相比部分城市的土地高溢价，北京此次集中供地整体溢价率要低得多，30宗地土拍共揽金1102.21亿元，这些地块起拍价1035亿元，因此整体溢价率仅为6.41%。一方面是因为合理的限价制度，更多的是设置了较多的限制条件，有13宗土地竞报“公共租赁住房”面积，有16宗土地执行“套内70／90”政策，不少地块限定最高销售价格。另有一些地块设置了竞报高标准住宅建设方案环节。
需要注意的是，此次集中供地的30宗住宅用地中1宗招标用地和19宗挂牌用地已确定买主，但仍然有10宗挂牌用地，因为竞价竞产权双触顶机制，进入了高标准商品住宅建设方案投报程序，目前仍未确定买主。
所谓“高标准商品住宅投标程序”，指参加投报的竞买人需于现场竞价后第10个工作日提交投报高标准商品住宅建设方案申请书，内容包括该地块的绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑的规划，宜居技术应用以及地块管理模式等等。官方会根据各家企业递交的方案进行综合 评定，从而确定最终地块竞得企业。
高标准商品住宅建设方案评审标准 图源：北京市规自委官网
以海淀树村的两个地块为例，土拍当日分别经过41轮竞价和42轮竞价达到57.3亿元和63.7亿元地价上限，并触及20%政府产权份额比例上限。上述地块房价上限为11.2万元/平方米，这也意味着，购房人购买商品房价格将不超过8.96万元/平方米，获得80%产权。但由于该地块进入高标准商品住宅建设方案投报程序，竞得企业仍然待定。
北京市政大厅一位工作人员向记者表示，拍卖过程中竞价竞产权双触顶之后，采取高标准商品住宅投标程序可以较好的控制土地市场价格体系，不但可以考验竞拍企业的开发综合实力，亦可以对地块规划住宅标准做初步筛选。
业内人士分析认为，北京此次集中供地土拍对“高标准低溢价”的控制，是一次对“房住不炒”宏观环境的强烈表态，有望成为全国集中供地的模板。低溢价，意味着未来土地市场将减少“地王”出现，使得商品房销售价格得以维稳，而高标准商品住宅建设方案投报程序，对购房者而言是更是利好。另一方面，企业之间产品力的竞争亦将越来越激烈，企业要获得理想的利润，难度也越来越大。
