中宏网北京4月11日电（记者 王新程） 因为具有稳定的现金流表现，近几年物业服务被称为“房产业现存的少有优质资产之一”，被资本市场所挖掘。
然而，在经过2020年的密集分拆上市，2021年的收并购浪潮之后，物业行业在资本市场已逐渐步入冷静期。潮水褪去之后，这些上市物企的价值几何，估值是否合理，亦成为了许多物业投资者观察的焦点。
随着港交所年报季的结束，物业管理企业陆续在资本市场上披露了2021年年度业绩。截至4月8日，A+H股资本市场共有39家物业管理企业公布了2021年年度报告。通过比对年报核心数据，当下物业管理行业整体格局已然显现。
经历资本市场的跌宕起伏，物企对于上市也有了更多的思考；扩张规模成为2021年物业管理企业的共识。根据中宏数城研究院统计数据显示，完整披露2019年至2021年在管面积的39家上市物企，其在管面积总值已由24.80亿平方米增长至57.55亿平方米；有16家物业管理规模已过亿，平均在管面积为3.05亿平方米，平均规模增长率57.03%。
具体到企业来看，碧桂园服务以7.66亿平方米的在管面积位列物企之首，规模增长率达102.94%。碧桂园服务突出的表现并不让人感到意外。在2021年，碧桂园服务将规模战略执行到极致，一整年物业行业最大规模的收并购都与其有关，包括对蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司的收并购。相较之下，在管面积6.60亿平方米，规模第二的万物云增速32.50%；规模排名第三的保利物业去年增速则为15.70%。
但如果排除体量因素，仅以增速进行排序，碧桂园服务并不是2021年扩张最猛的物企。粤系房企合景泰富旗下上市物企合景悠活以高达395.82%的规模增长率成为去年的“增速之王”。记者了解到，合景悠活2020年在管面积仅为2220万平方米，2021年通过对雪松智联、上海申勤等多业态物业的收购，一跃成为亿级规模物管公司。
分析人士认为，2021年上市物企整体呈现加速扩张态势，行业经过一年的整合洗牌，目前规模过亿的16家物企的在管面积合计39.12亿平方米，占上市物企行业总在管面积的近八成，体现了物业行业的集中度进一步提升，“二八效应”显现。这是行业加速整合、奔赴长期发展的一种反映。
值得注意的是，随着物企大规模加速扩张、并购整合，反映到营业收入上却有不少背离现象出现。规模增速为58.90%的融创服务，去年实现营收79.04亿元，同比增长70.90%；而对于近4倍规模增长的合景悠活来说，其2021年营收为32.55亿元，营收增速为114.60%，远低于其规模增长速度。
中宏数城研究院统计发现，39家物企共实现了1821.14亿元营收，均值为47.92亿元，平均营业收入增速为45.71%，整体低于物企规模增长速率。
2021上市物企营收和增速
天风证券分析师刘康告诉记者，一般来说，物业服务溢价能力较低，通过扩张规模提高营业收入可以说是物企唯一手段，物业企业营业收入对在管规模上升有较强的依赖性，但由于去年大多数物企规模是以收并购的形式增长，要完全消化并适应还需要一定时间，所以导致了规模增速和营收增速背离现象的出现。（图源：中宏数城研究院）
