中宏网北京5月15日电（记者 王新程） 随着我国城市更新的力度和速度迅速增加，包括旧城改造、产业更新、社区更新等在内的城市更新内容也正成为当下各地规划中普遍重视的内容。如何进一步完善城市更新商业闭环，实现城市更新机会中的价值创新，成为业内普遍关注的重点。
日前，第五届城市更新论坛线上沙龙正式举行。该线上沙龙由城市更新论坛秘书长陈方勇主持，高和资本董事长苏鑫、愿景集团董事长陶红兵等行业内的众多践行者参与，围绕目前城市更新的前沿思想和实践动态等话题进行了分享与交流。
“老旧改造” 有金可淘
资金短缺向来是城市更新项目所面临的卡脖子问题。“金融支持政策不明”“长期资本观望”“城市更新钱从何来”等是本次城市更新论坛线上沙龙讨论的核心议题。
面对这一系列问题，位于北京市朝阳区的劲松北社区“旧改”项目便成功借助愿景集团的参与支持，有力缓解了改造中碰到的资金“瓶颈”。在劲松北社区改造模式中，愿景集团全程参与改造运营，其改造费用引入社会资本参与，同时让渡给企业一部分社区的后续运营权。这无疑为城市更新中老旧小区的改造提供了一种新的思路。
图片来源：劲松北社区
愿景集团董事长陶红兵在线上沙龙会上发言称：“虽然多数资本追逐短期高额回报，但现阶段也有越来越多的投资者看重长期稳定的回报，哪怕回报低一些，符合政策导向并有益社会大众的项目更重要。”
同时，陶红兵也提到了全国老旧小区的改造体量。据住建部消息显示，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。“老旧小区是个足够大的市场。全国大概有300亿平米的存量住宅基本盘，每年都有上万亿元，且会有长期持续的市场规模等待资金介入。”
所以在陶红兵看来，旧改有着相当庞大的市场体量，其核心在于改造业务的商业模式能否做到长期可持续盈利，只要能做到一点其实并不缺少资金介入。
对于如何做到长期可持续盈利，劲松案例中的一些经验亦可借鉴。记者了解到，愿景集团在投资劲松旧改后的收益来源大致可分为三个方面：首先是区房管局和劲松街道授予的1600平方米闲置空间运营权，企业通过在闲置空间建设便民设施等方式取得收益，这部分收益约占46%；其次是集团旗下物业管理公司进驻后的物业服务收入、停车管理收入、多种经营收入，分别占约26%、19%、5%；最后是政府的3年扶持资金，约占4%。
但同样需要注意的是，由资本进行的老旧小区改造，资金利润上面回收周期会比较长，需要真正有作为的企业耐下心来去实施这个事情。所以说在老旧小区更新改造资金费用这一层面，需要更多的企业参与进来，不断地进行摸索与探索。
而随着社会的快速发展以及城市建设步伐的加快，人们对于生活品质的追求也越来越高。作为城市更新中最重要的一环，老旧小区无论是在居住条件，还是相关配套设施的建设上，都无法满足新时期居民的生活需要。因此，未来对老旧小区的改造依旧势在必行。
“社区商业” 硬核资产
近年来一些敏锐的投资机构仍将目光瞄准到小区楼下的餐馆、理发店、超市、小卖部等这些略不起眼的社区商业，使其逐渐成为参与城市更新的一种新路径。
日前，高和资本成立了国内首支专注投资社区商业的基金，总规模10亿元人民币。该基金与高和以往以写字楼、商业综合体为主的打法有所不同，主要投向一线城市社区商业的迭代与更新。
“城市更新的第一性原则是把资产的现金流提升，把资产变成稳定现金流的硬核资产。”对于城市更新未来的方向，高和资本董事长苏鑫亦在线上沙龙会上发表了自己的观点。他认为，会产生持续稳定现金流的城市更新赛道将是今后的焦点。
而社区商业，正是一个拥有稳定现金流量的业态。社区商业是指城市各生活社区片区基础生活消费中心，承担着周边居民生活基础配套的功能。随着消费的不断升级，以及技术在社区商业的普遍运用，智慧化也成为目前社区商业发展的主要趋势。目前不少一线城市社区商业已出现滞后、老旧、服务不匹配等问题。如何将社区商业做得更智能、更便捷、更有特色成为了业内思考的问题。尤其引人关注的是，在上海疫情防控期间，社区商业的优劣与居民生活便利度之间产生了极大的正相关性。
早在2020年底，高和资本便参与发起了上海社区商业联盟，并推出了专门针对上海沿街商铺的调研报告。高和资本对社区商业这一领域关注了较长时间。从市场规模来看，尽管社区商业比较分散，但其仍旧比写字楼、大型购物中心的规模更大。
根据高和资本资料显示，上海市商场店铺面积约8000万平方米，其中2万平方米以上的购物中心仅占不到2000万平方米，剩下的大多数部分都是零散且匮乏系统运营的社区商业形态，购物中心与沿街商铺比值为1：3。
图片来源：高和资本
苏鑫认为：“兼具规模、现金流和派息的大类资产，社区商业是一个很好的选择。”而在当前的整体经济结构下，社区商业也存在着发展不均衡、无闭环的普遍问题。这恰好也是城市更新可以解决问题所在。
