当代置业张鹏:绿色狩猎 行稳致远

来源:中宏网房产时间:2018-11-23 10:57:20

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张鹏  当代置业执行董事兼总裁

【2018一带一路美好城市发展特别报道】 

中宏网北京11月22日电(杨昌龙  秦婷婷) 当代置业是中国房地产业创新发展的典范样本,作为一家在香港上市的内房股企业,尽管其规模不大,在百强房企中排名60多位,但因为倡导品质艺术,专注绿色科技,绿色建筑,为城市创造环境与生态之美而备受关注,另一方面,企业保持着每年30%以上的稳健增长,利润率稳步上升,负债率逐年下降,整体保持着活力,创造的健康之美。

10年前,北京东直门当代MOMΛ一亮相,就轰动了整个地产行业及社会公众,野兽派艺术家马蒂斯的著名作品《舞蹈》中手拉手自由欢快跳舞的舞者形象,被第一次化用到城市建筑中,8栋建筑通过空中环廊一一连接,如同手拉手的精灵,一举成为北京城市地标,当代MOMΛ也在2007年被美国《时代周刊》评为世界十大建筑奇迹,中国仅有鸟巢和中央电视台总部位列其中。

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作为中国绿色科技、绿色地产的代表,18年间,当代置业一直坚守绿色科技的核心竞争力,拿了180项绿色建筑专利,3个中国绿色建筑三星运营标识,1个绿色住区示范基地和13个绿色住区项目。

当代置业执行董事兼总裁张鹏表示,“对于绿色建筑,当代置业的远见可以说是‘孤独的远见’。”一个企业,一定要找到跟别人不一样的发展道路。

采访当天,张鹏向记者展示了当代置业的绿色科技全产业链信息云平台。在这个平台上,实时统计着所有MOMΛ项目的节电、节水、节气排名情况和碳资产管理情况,甚至可以随时调取小区实时监控。云平台就像是当代置业的一个CPU,工地建设情况、节能情况、全生命周期管理都可以在这里呈现。

如果说“原绿”是当代置业的原点,那么,“绽蓝”则为当代置业未来打开另一扇窗

“绽蓝”意味着从绿色科技产品到绿色科技生活方式,要在绿色科技生活方式及引力加速体上绽放开花,生根结果,全生命周期生活家园的绽放,创变生态体的升级,实现向引力加速体的转变。当代置业自2015年启动内部创业计划,围绕“绿色科技建筑”的上下游,投资职员有价值的商业创意,给予资源支持,并帮助其找到天使投资。目前内部孵化项目达40余家,2017年孵化项目上海倍格老船坞成功开业;第一人居、第一体育新三板挂牌;第一物业暨新三板挂牌后再获1亿元融资;51VR获战略融资 2.1亿元……为MOMΛ社区提供全生命周期生活家园的生活方式,对产品溢价产生强有力的支撑作用。张鹏把企业的发展比喻为三个阶段:耕作,狩猎,魔术,第一个阶段指像农民一样专注做产品,重视质量,第二阶段,指走差异化道路,建立自己的特色优势,第三个阶段则是用金融做魔术棍,点石成金,获得突破性发展,也因此,当代在绿色金融的探索走在了国内地产商的前面,成为第一个在香港发行绿色债券的内房股企业,总金额达8.5亿美元。

美好城市对话录

主持人:中宏网V城总编辑      杨昌龙

嘉宾:当代置业执行董事兼总裁  张  鹏

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差异化出发

中宏网:早在18年前,当代置业就提出了“健康”和“艺术”的居住观点,希望做与别人不一样的作品。这个想法也直观地体现在了北京东直门当代MOMΛ项目上,它与鸟巢和央视大楼共同被评为世界十大建筑奇迹之一,东直门当代MOMΛ空中这七条连廊,灵感就来自于野兽派著名艺术家马蒂斯作品<舞蹈>,北京当代MOMΛ这么设计的初衷是什么?

张鹏:当时的想法主要还是说要做一个差异化的产品,如今这个项目已经过去了十五年,仍然作为北京的一大地标建筑,绿色、艺术而不过时,其实我们更看重的还是内核,当代MOMΛ除了在建筑形态上有突出创新之外,这个屋子10年了,所有的这80万平米,10年来不用暖气,不用外部市政热力,保持恒湿恒温恒氧恒净。恒温、恒湿、恒氧、恒净、除霾,在北京室外PM2.5达到 400,其室内PM2.5仅为30左右。

中宏网:所以,当代置业一开始就选择了一条差异化道路?

张鹏:对,企业一定要走自己的路,尤其是现在这个中国房地产又到了一个转折期,从快速向内涵式发展,从规模向品质转变。现在大多地产商改称是运营商,其实都是运营客户而形成商业模式,所以说就是企业要走一条差异化竞争的道路。我们总结起来就是“蓝绿”战略,“绿”就是绿色科技、十大建筑科技物理系统,科技感。“蓝”就是不断的去孵化,把整体规划设计为全生命周期的、混合功能的、涉及全产业链的。这就是当代置业跟别人不一样的。

中宏网:当代置业在绿色科技方面一直走得非常早,那么到现在为止,您认为当代置业在国内绿色建筑领域它处于什么样的位置?

张鹏:我们建筑科技在中国房地产应该是独树一帜的。我们希望大家都做,但这个后面有市场规律和经济效益的问题,不是所有的企业都愿意在这方面投入。市场好的时候不需要做绿色建筑,市场不好的时候成本高也不做。所以现在做绿色科技地产的房地产企业,虽然有一大批,但是含金量不多。

我统计了一下,第一,在绿色建筑我们拿了180个专利,就是前几名的地产商专利也没这么多。第二,所有中国的绿色建筑、健康建筑、LEED-ND建筑、绿色住区,这些奖项拿的最多的肯定是当代置业,绿色运营三星全国一共21个,我们就有三个。什么是绿色建筑运营三星?就是当这个社区入住运营一年以后还能达到节能等一系列的绿色建筑评价标准。

尽管当代置业的规模排名不高,但我认为是一个相对舒服的姿势。排名当然可以再往前,这个取决于你获取土地的能力、取决于你操盘的能力、取决于你的资金。但是呢现在,不管媒体也好,社会行业也好,它都是用规模来衡量一个企业。这是一个误区。我们也追求,但不是唯一的追求。

中宏网:现在也有很多企业开始做绿色建筑,德国的被动房技术也开始在国内出现,是否说明,绿色建筑的价值已经被市场认可,绿色建筑高成本的抗性逐渐减小?随着政府支持力度的加大以及众多企业的入局,绿色建筑似乎迎来了蓬勃发展新的春天?

张鹏:绿色建筑的价值与成本优势的确正在显现,比如南方在冬天是没有暖气的,所以我们在南昌、长沙、仙桃开发了一种房子,使用清洁能源,冬天供暖每平米6到10块钱,以一百平米为例,一个冬天600块到800块就可以取暖,不用买空调和暖气,室内温度就能比室外温度高12度。现在,仙桃人以住进MOMΛ为荣,因为冬天他可以请人去家里做客,不用穿着棉袄,穿一个薄薄的衣服就可以。这种房子的成本每平米增加50到80块钱,它的售价也很低,到现在才5000一平。这是当代的创新,也是当代的追求。

现在中国的既有建筑物500亿平米,99%是高耗能的建筑。单平米冬天供暖是发达国家的三倍。可以想象这个节能空间有多大。国家目前对绿色建筑也有补贴,绿色一星级每平米15元,二星级每平米25元,三星级每平米45元,这些我们都能拿到,但是,对于整个开发来说,还是杯水车薪。

中宏网:在十几年坚守绿色科技的过程中,当代置业应该遇到过很多的困难和阻碍,就目前来看,那么现在这个爬坡阶段是不是已经过去了?

张鹏:没有过去。从大环境来讲,政策的扶持力度还有待提高,客户的认知程度也有待普及,市场环境并不利于绿色建筑的发展。虽然说成本增加的不多,但还是增加了,现在是因为有限价限签限购等各种限制。不限的时候,绿色建筑是有很强的议价能力的,我们在合肥的一个项目,在没有限价限签之前,比周边要高3000块、洋房要高5500,这个差距是很大的。但是限价以后,不管绿色不绿色,都一样,你就被限制住了。

另外,实际上那些刚进入的、想做绿色建筑的企业,它需要考察,需要资金投入、技术投入、引进投入,需要慢慢的集成这些东西。他们跟当代的差异在于,我们已经积累了十几年了,已经形成体系化。虽然所有的建筑系统都是可以拿来用的,但是把它集成到一起是非常非常难的,它是集成力、系统研发能力、整合能力的体现。所以说绿色建筑还有一个比较漫长的发展阶段。

可持续发展之路

中宏网:你给当代置业定下了每年30%左右的增长目标,在房地产市场严厉调控下,如何继续保持这样的增速?

张鹏:复合增长率30%左右就很好了,我们不追求这个。董事会对我的要求也是如此,太快了会不安全。我们还是希望利润、回款、资产负债保持铁三角,这也可以让我们能够专心的把这个擅长的事情做的更前沿一些。我们认为这个速度是比较稳妥的,毕竟企业对绿色建筑要花很多精力,所以我们定30%是没有问题的,再加上基数不大,土地储备也完全能够实现。我们土地储备现接近1500万平,满足近两三年的30%都没问题。

当然,不能只做开发和绿色地产,这个大家都是达成共识的。所以只要做社区,我们就有三个指导思想,第一,是混合功能,即配套,我们会逐步加大持有面积。第二,一定是全生命周期的。我认为最宝贵的资源不是钱和地,而是客户。用户从小孩少年中年青年,要围绕着他们去做适配的服务和商业模式。第三是全产业链,地产产业链是很长的,600多个点。我们统计过,做完一个项目需要将近400份标准化的合同,而且每一个点都要跟外界发生联系,所以说它完全可以成为新的商业模式。

中宏网:因此,在当代置业的“绽蓝”战略构架中,当代置业围绕着绿色建筑上下游,以金融为工具搭建起40多个创业生态体,但股权投资的规律往往是九死一生,目前,他们发展运行怎么样?

张鹏:对,当代置业自2015年启动内部创业计划,围绕“绿色科技建筑”的上下游,投资职员有价值的商业创意,给予资源支持,并帮助其找到天使投资。目前内部孵化项目达40余家,2017年孵化项目上海倍格老船坞成功开业;第一人居、第一体育新三板挂牌;第一物业暨新三板挂牌后再获1亿元融资;51VR获B轮战略融资2.1亿元……这些都为MOMΛ社区提供全生命周期生活家园的生活方式,对产品溢价产生强有力的支撑作用。

中宏网:在这个发展过程中,您预估将经历什么样的发展阶段?

张鹏:建筑物理系统不是工业企业或者制造企业,它是高科技企业。地产的发展也是这样。我认为它将有三个阶段,耕作、狩猎和魔术阶段。耕作就把做产品,要自己的事做好,把庄稼种好,提升亩产量。狩猎就是有差异化竞争力,每个企业都有自己的追求。当代则是科技。魔术就是金融,企业一定要和金融结合,我们有绿色金融、绿色股权基金,在这些方面下点功夫,都能够活得很好。我认为绿色金融肯定是未来的发展方向,比如说我们也成立了绿色产业链基金,用股权、绿色基金的方式跟很多合作伙伴一起投资绿色建筑。包括我们跟中美绿色基金也都在深度合作,我们对绿色建筑有深刻研究,他们对绿色金融有深刻的研究。我们结合到一块,将产生更大的能量。

中宏网:2015年,国家发展改革委办公厅印发了《绿色债券发行指引》的通知。今年当代置业也成功发行了一份绿色债券,连同龙湖和金茂,绿债今年总共有100亿的发行规模。

张鹏:我们去年在香港发行绿债,在内房股企业中是第一个。第二是龙湖。成为内地房地产公司获香港质量保证局颁发发行前阶段绿色金融认证,也是「绿色金融认证计划」推出以来颁发的第二个绿色债券认证。之后一直在发,到现在发了有8.5亿美金了。总体来说,我们还是希望国家政府部门能够对绿色金融大力支持,这方面能给更多的倾斜。因为当代置业不是纯粹拿地盖房子,而是要让绿色建筑、健康建筑在这个城市里发挥更大的作用。

中宏网:绿色金融需要企业在ESG方面有良好的表现,港交所已经半强制要求上市公司披露“环境”和“社会”层面下的11个指标信息,当代置业作为港交所上市公司,ESG信息公开程度如何?公司对ESG持什么态度?是否有独立的ESG报告发布?是否成立了专门委员会指导ESG工作?

张鹏:这是必须每年都披露的,而且我们专门找了毕马威审计机构,从各个角度,比如治理污染、投资绿色建筑比例、投资研发比例等等进行披露。审计过程中出现的问题、重大纰漏等所有这些绿色社会责任都会去做。今年我们还会发绿色责任地产公益白皮书,我们也接受社会的全面监督。其实有些地产商不做这个事儿,但我们做。我觉得企业不只是单纯的追求经济效益,还要让它立体丰富,承担社会责任。

我认为,追求社会效益,不是说捐捐款就行,而是根本上你的产品、你的商业模式有没有承担社会责任。所以中国才有那么多高污染企业。当然从国家战略上来讲,习总书记已经说得很清楚了,注重青山绿水和生态文明,营造了非常好的舆论环境和和宏观指导方针,但是政策的落地都有一个过程。总之,不管外界怎么样,我们还是要做,还是要坚持,所以我老说当代置业不是一个地产商,是一个绿色科技运营商。

责任编辑:李倩
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