2019房地产年中观察之二:文旅投资“大干快上”,泡沫隐现

来源:中宏网房产时间:2019-08-16 13:55:09

中宏网北京8月16日电 (记者 张霜霜)文旅地产被认为是地产行业新的增长引擎和突破口,旅游与地产的结合,也被认为是当下房地产企业转型的新方向之一。前景被看好的文旅地产能否如愿开启下一个房地产“黄金十年”?先来看在资本的追逐下,2019上半年文旅地产绽开了怎样的花蕊。

大体量、高投入 百亿频出

观点指数研究院的数据显示,2019年1-6月,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元;新启动开工项目21个,涉及投资总金额1794.8亿元。

从单体项目投资金额上看,文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。今年1-6月新签约、开工文旅项目中,单体项目投资金额在50亿以下的依然在大多数,占总投资项目的53.61%;50-100亿(含50亿)投资金额的项目占比为14.43%。

这些文旅投资项目中,投资金额在100亿以上(含100亿)的项目表现出不断增长的趋势,在所有投资项目中占比亦达到31.96%,多出投资金额区间在50-100亿元文旅项目的一倍有余。

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上半年,新建及拟建文旅项目体量在200万平方米以下的项目占总投资项目的59.21%;200-500万平方米(含200)为27.63%;500-800万平方米(含500)项目为3.95%。此外,体量在800万平方米以上(含800)的文旅项目则达到9.21%之高。

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观点指数研究院表示文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势和消费需求的升级分割不开。一方面,随着消费升级,文旅项目不仅承载着人们对旅游的渴望,更需要解决游客对当地吃、喝、住、娱、购的需求。因此倒逼文旅项目需要集合全方位的消费要素,做好酒店、零售、餐饮、娱乐等配套,因此投入也比过往更高。另一方面,要承载如此多元的消费要素,文旅项目自然会比过去的体量要大。但是也需要注意的是,文旅项目空间规模不能仅仅定义为建筑规模的巨大,更多的是项目内里、层次变得更为丰富。

大体量、高投入趋势背后,还有竞争的关系。目前文旅行业竞争压力提升,争抢客源成为至关重要的制胜要点,因此从建设端,文旅项目占地面积会比较广,承载更多的功能,一定程度上也拉高了文旅地产项目的整体体量和投入。

资本追逐  风险隐现

根据中国旅游研究院(文化和旅游部数据中心)发布的《2019年上半年全国旅游经济运行情况》显示:2019年上半年文化和旅游消费活跃、更趋日常化,国内旅游稳步增长,入出境旅游平稳发展。上半年旅游经济运行综合指数(CTA-TEP)处于118.2的“相对景气”水平,较去年同期上升1.26个点,旅游经济主要指标能够达到预期目标,群众参与度和获得感稳步提升。

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从各省份重点项目推进计划上看,各地方政府对于发展文化旅游业的决心也可见一斑。据了解,在已公布的各省级行政单位重点项目计划中,文旅项目的投资都成为其中重要的板块。与此同时,个别省份在2019年计划推进的重点文化旅游项目甚至达上千个,计划投资总额最高达3000亿元。

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2019年1-6月文旅细分领域投资事件(单位:起)

新旅界研究院的市场监测显示, 2019年上半年,文旅行业共发生投融资事件148起,已披露的拟投资总额为5531.76亿元。(以项目方披露的数据为主,部分项目未披露投融资金额则只计事件数,不计金额,其中,美元兑人民币汇率以上半年的日平均汇率6.78计,港币对  人民币汇率以0.88计。)

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2019年1-6月文旅细分领域投资金额(单位:亿元)

与2018年上半年相比,投融资事件和金额均有所增长,事件数增长55.8%,总金额增长15.1%。其中,文旅综合体的投资增长显著,投资事件增加25起,拟投资金额增加1442.16亿元。

占据文旅项目投资主体的依然是文旅特色小镇和文旅综合体,两者相加,占到了事件数量总数的61.5%,占到投融资总金额的96.3%。

在这样一个背景下,新旅界研究院院长黄志远认为地产文旅产业的发展已经从较单一发展成综合的阶段。整体会朝着一个投资增长,项目不断丰富的方向发展。文旅消费作为一个精神消费、边际、范围和容量是可以不断去拓展的,跟传统的服装、食品等消费行业有较大的区别。只要有休闲的需求,文旅产业会保持一个比较好的增长。

中国房地产数据研究院执行院长,复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟接受采访时也表示,整个地产的文旅的发展存在较好的机会,但是城市的选择十分重要。更多的落脚点还是来自于云南省和海南省和一些区域城市的点。特别是特大型城市,如果能做到在两小时的都市圈里面,消费者每月进行一定的消费,这样的文旅的区域以及都市圈里面的一些具备稀缺资源的区域才是关键。特殊的稀缺资源包括自然资源、文化资源、民族特色资源等。其它一哄而上的不具备这些特殊资源的区域,盲目地投资反而会有一定的风险。

资本吹捧的背后隐藏的是不可忽视的风险。新旅界研究院院长黄志远透露,文旅项目巨大的投资额带来的资金压力、较长的资金回收期是不得不面对的问题,一旦资金链出现问题可能导致项目出现烂尾等现象。除此之外,很多开发商在前期做项目规划和投资测算的时候都较为乐观,前期的投资测算和后期的实际经营情况容易出现落差,从而导致投资回收期进一步拉长。

业内人士表示,一部分开发商为投资建设特色小镇和文旅项目不惜大量举债进行投资,进一步加大了项目建设的风险;有些房地产开发商打着特色小镇、文旅综合体的旗号跑马圈地,搞住宅开发,使得项目住宅特色浓厚;大部分小镇以旅游为主题,没能形成“旅游+”或者“+旅游”的创新联动机制,使得项目容易受到季节和饱和的市场冲击。

房地产企业要客观地进行选择判断投资,地产文旅是一个强运营的,短周期难以有回报,需坚持长效运营的选择。房地产企业才能创造像古北水镇这样成功的案例,这类文旅项目的成功,强调运营是重中之重。

责任编辑:李倩
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