重庆开发商贴身肉搏商业配套 市场分野之下或可重新审视土地用途

来源:中宏网房产时间:2019-09-05 09:55:59

  中宏网重庆9月5日电(记者 谢旺江)“理财产品、带租约公寓、黄金旺铺,是每天接听的销售电话中最多的内容!”9月初,一个楼盘的营销负责人黄先生(此处为化名)说,这让多个项目上的社商去化前景更显压力巨大。他反复要求,一定不能出现楼盘的名字,以防会影响买家信心。
  他显然多虑了,重庆的不少房企负责人都在为巨大的楼盘公建体量思谋出路,这些体量习惯性被称为商业配套。
  一个个空置的社区商铺、萧条的商业街、大量的写字楼和公寓,正让重庆部分开发项目的商业配套偏高情况浮出水面。

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 (抖音上也有反映重庆商铺难运营的情况)


  尴尬的现实
  市场传闻,重庆的金茂国际生态新城已经出清了所有住宅,但是十多万平方米的商业配套却迟迟不见入市,有业内人士称,其工期可能都尚未确定。近日,记者致电金茂重庆公司一位副总谢志国,希望了解相关情况。他表示,这个话题很敏感。本来约了继续聊下,却是再也无法继续该话题。
  “一铺养三代”带来的商业热销场面似乎已是遥远神话,重庆的一些开发项目已经在商业配套去化的战场上奋斗多时,更多则在向未来挣扎前行,前途未卜。中交地产西南区域公司营销总监钟潇认为,就商业领域而言,市场上的开发商分为两类,一类是具有商业运营能力的,可以自持;另一类是欠缺商业运营能力,造出商业配套就是为了销售。不管哪一类,目前都面临着消化商业配套的工作。
  重庆的商业版图近年来不断扩张,传统商圈在谋划,两江新区政府也规划了礼嘉、照母山和中央公园为代表的第三代商圈。以中央公园片区为例,将集结新城的吾悦广场、合景泰富的悠方广场、龙湖的天街、中粮的大悦城等著名综合体商业,零售面积约在110万平方米。
  纵然有如此多的商业综合体,该片区的房企,仍有极高的商业配套体量。例如,中交项目在临近公园的头排用地上,商业占比高达38%,面对如此巨量商业面积,意味着各大开发商必须早做打算,想法突破商业配套的去化问题。

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  (该表格由重庆正合嘉地产顾问有限公司提供)


  曾经的盛宴
  如果时间可以倒流,重庆房企如果有这么高的项目商业占比,将是巨大的幸福。1998年住房市场化改革启动后,重庆的地价房价都低,开发商的牟利途径大多数时候都只能指望商铺。
  2005年,第一财经日报曾经报道过,中国商业地产联盟《2004年中国商业地产报告》显示,2004年,重庆商业地产空置率位居全国之冠,达44%,同期国内商业地产空置率仅仅为20%到25%。与此同时,重庆的商业地产类投资继续高歌猛进。当年5月,业界人士潘克武就表示,重庆房企的项目利润相当一部分来自商业配套。
  由此可见,重庆的许多房企习惯性用商业配套来提升住宅项目利润,有关政府部门为了打造长江上游商业中心,同时获得更多的地价收入,也认同开发地块的较高商业配比,20%几乎成了个常规标准,有的地块如原隆鑫的两路口地块据说高达40%。
  2017年前,动力国际、九街等项目的公寓,都以高于同区域房价数千元的价格售出,轻松去化。重庆正合嘉地产顾问有限公司副总经理张冬明说,清楚记得2016年,中海紫御江山的住宅才9000多元/平方米,远远低于写字楼和公寓。2017年后,重庆房价快速攀升,中心区房价迅速赶超写字楼、公寓等公建了。
  “2017年是一个分水岭!”张冬明认为,在发达地区,都是城市中心区住宅价格远高于写字楼、商铺、公寓等商业配套的价格。因为公建都是需要产业来支撑的,住宅项目的商业配套,不会轻易成为一个城区的产业集中区域,往往就是一个社区商业而已。
  苏州的新加坡项目,5%的商业配比就够了;前绿城总裁、现蓝绿双城总裁曹舟南表示,10%的商业配套足够支持一般社交工作之需了。更何况,电商冲击之下,线下商业生存更不容易。
  2018年重庆的写字楼空置率全国第二,据说还是有所下降后。而江北嘴的写字楼租金价格已经有的变成了80元/平方米。
  在产业足够壮大前,在经济发展现状下,重庆的开发项目商业配比是否可以调整?

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配套转型之路
  过高的商业配比建造的商业物业,通过首付分期、金融包装、带租约等形式,都是营销带来的假象,只能说玩了一个商业配套物业的击鼓传花游戏。
  2019年以来,重庆一些房产项目的变化耐人寻味,如南岸茶园的新天泽总部城调规,两江新区一个大竹林项目的调规……真正的“商改住”调规,让人看到了商业配套去化的一个“”大招”。
  理论上,重庆政府同意补交土地出让款,进行“商改住”调规的大门一直都敞开着。据悉,开发商需要调规时可自主申请,经过区级、市级主管部门同意,召开专家论证会后,公示无异议即可实施。然而,只要有业主不同意,这个调规就不可实现。
  业主抗拒的理由通常是,住改商调规后,商业配套就缩水了。有业界人士认为,2017年后,有条件的区域已经迎来了商改住的好时机,这些区域已经规划了充足的商业体。区域开发建设中,学校、医院、道路等都通常由政府完成,在调规中,开发项目的底商保留,基本配套也就满足了;如果不能调规,原有的商业配套土地上就要修建各种公寓、酒店、社区商业中心,对开发商和业主的伤害就是,体量一旦过剩,这些公建容易沦为“鬼城”。
  九龙坡区盘龙片区,主要开发期在2014年前后几年,如今多有商铺空置,金茂在当地也有一个楼盘,可能这也为金茂的中央公园项目的商业配套营造带来了心理阴影,或者说是警惕。
  有开发企业认为,重庆有关政府部门应该直面现实,制定成熟的调规指引,兼顾业主利益与公众利益,做好解释沟通工作,让国家的土地更能够充分利用。

图片3.png  (盘龙地区有大量商业需要消化)

责任编辑:李倩
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