中宏网重庆9月5日电（记者 谢旺江）“理财产品、带租约公寓、黄金旺铺，是每天接听的销售电话中最多的内容！”9月初，一个楼盘的营销负责人黄先生（此处为化名）说，这让多个项目上的社商去化前景更显压力巨大。他反复要求，一定不能出现楼盘的名字，以防会影响买家信心。
他显然多虑了，重庆的不少房企负责人都在为巨大的楼盘公建体量思谋出路，这些体量习惯性被称为商业配套。
一个个空置的社区商铺、萧条的商业街、大量的写字楼和公寓，正让重庆部分开发项目的商业配套偏高情况浮出水面。
（抖音上也有反映重庆商铺难运营的情况）
尴尬的现实
市场传闻，重庆的金茂国际生态新城已经出清了所有住宅，但是十多万平方米的商业配套却迟迟不见入市，有业内人士称，其工期可能都尚未确定。近日，记者致电金茂重庆公司一位副总谢志国，希望了解相关情况。他表示，这个话题很敏感。本来约了继续聊下，却是再也无法继续该话题。
“一铺养三代”带来的商业热销场面似乎已是遥远神话，重庆的一些开发项目已经在商业配套去化的战场上奋斗多时，更多则在向未来挣扎前行，前途未卜。中交地产西南区域公司营销总监钟潇认为，就商业领域而言，市场上的开发商分为两类，一类是具有商业运营能力的，可以自持；另一类是欠缺商业运营能力，造出商业配套就是为了销售。不管哪一类，目前都面临着消化商业配套的工作。
重庆的商业版图近年来不断扩张，传统商圈在谋划，两江新区政府也规划了礼嘉、照母山和中央公园为代表的第三代商圈。以中央公园片区为例，将集结新城的吾悦广场、合景泰富的悠方广场、龙湖的天街、中粮的大悦城等著名综合体商业，零售面积约在110万平方米。
纵然有如此多的商业综合体，该片区的房企，仍有极高的商业配套体量。例如，中交项目在临近公园的头排用地上，商业占比高达38%，面对如此巨量商业面积，意味着各大开发商必须早做打算，想法突破商业配套的去化问题。
（该表格由重庆正合嘉地产顾问有限公司提供）
曾经的盛宴
如果时间可以倒流，重庆房企如果有这么高的项目商业占比，将是巨大的幸福。1998年住房市场化改革启动后，重庆的地价房价都低，开发商的牟利途径大多数时候都只能指望商铺。
2005年，第一财经日报曾经报道过，中国商业地产联盟《2004年中国商业地产报告》显示，2004年，重庆商业地产空置率位居全国之冠，达44%，同期国内商业地产空置率仅仅为20%到25%。与此同时，重庆的商业地产类投资继续高歌猛进。当年5月，业界人士潘克武就表示，重庆房企的项目利润相当一部分来自商业配套。
由此可见，重庆的许多房企习惯性用商业配套来提升住宅项目利润，有关政府部门为了打造长江上游商业中心，同时获得更多的地价收入，也认同开发地块的较高商业配比，20%几乎成了个常规标准，有的地块如原隆鑫的两路口地块据说高达40%。
2017年前，动力国际、九街等项目的公寓，都以高于同区域房价数千元的价格售出，轻松去化。重庆正合嘉地产顾问有限公司副总经理张冬明说，清楚记得2016年，中海紫御江山的住宅才9000多元/平方米，远远低于写字楼和公寓。2017年后，重庆房价快速攀升，中心区房价迅速赶超写字楼、公寓等公建了。
“2017年是一个分水岭！”张冬明认为，在发达地区，都是城市中心区住宅价格远高于写字楼、商铺、公寓等商业配套的价格。因为公建都是需要产业来支撑的，住宅项目的商业配套，不会轻易成为一个城区的产业集中区域，往往就是一个社区商业而已。
苏州的新加坡项目，5%的商业配比就够了；前绿城总裁、现蓝绿双城总裁曹舟南表示，10%的商业配套足够支持一般社交工作之需了。更何况，电商冲击之下，线下商业生存更不容易。
2018年重庆的写字楼空置率全国第二，据说还是有所下降后。而江北嘴的写字楼租金价格已经有的变成了80元/平方米。
在产业足够壮大前，在经济发展现状下，重庆的开发项目商业配比是否可以调整？
配套转型之路
过高的商业配比建造的商业物业，通过首付分期、金融包装、带租约等形式，都是营销带来的假象，只能说玩了一个商业配套物业的击鼓传花游戏。
2019年以来，重庆一些房产项目的变化耐人寻味，如南岸茶园的新天泽总部城调规，两江新区一个大竹林项目的调规……真正的“商改住”调规，让人看到了商业配套去化的一个“”大招”。
理论上，重庆政府同意补交土地出让款，进行“商改住”调规的大门一直都敞开着。据悉，开发商需要调规时可自主申请，经过区级、市级主管部门同意，召开专家论证会后，公示无异议即可实施。然而，只要有业主不同意，这个调规就不可实现。
业主抗拒的理由通常是，住改商调规后，商业配套就缩水了。有业界人士认为，2017年后，有条件的区域已经迎来了商改住的好时机，这些区域已经规划了充足的商业体。区域开发建设中，学校、医院、道路等都通常由政府完成，在调规中，开发项目的底商保留，基本配套也就满足了；如果不能调规，原有的商业配套土地上就要修建各种公寓、酒店、社区商业中心，对开发商和业主的伤害就是，体量一旦过剩，这些公建容易沦为“鬼城”。
九龙坡区盘龙片区，主要开发期在2014年前后几年，如今多有商铺空置，金茂在当地也有一个楼盘，可能这也为金茂的中央公园项目的商业配套营造带来了心理阴影，或者说是警惕。
有开发企业认为，重庆有关政府部门应该直面现实，制定成熟的调规指引，兼顾业主利益与公众利益，做好解释沟通工作，让国家的土地更能够充分利用。
（盘龙地区有大量商业需要消化）
