房地产质量事故频出 建筑品质成行业痛点

来源:中宏网房产时间:2019-09-06 12:59:41

  中宏网北京9月6日电(记者 张霜霜)“哪个开发商敢跳出来说,我造的房子是不漏水的?一家都不敢跳出来。”面对地产大佬曹舟南在上个月博鳌房地产论坛上的突然开炮,台下竟无人敢接腔。
  深圳罗湖区和平新居一栋单身公寓发生垮塌;山东济南市章丘区的中康绿城百合花园项目因混凝土强度不达标,开发商自行拆除;山东荣盛花语馨苑小区二期8号楼一新房交付还不到半年,一阵大风就把约三分之二的墙皮刮掉了;深圳南山区南山大道桃花园小区某房天花板无故脱落,2岁孩子被重约20斤水泥块砸伤;北京昌平区公园悦府二号楼西侧和朝阳区东坝地区畅颐园小区3号住宅楼南侧区因大风和暴雨天气发生外墙脱落事件......住宅工程质量问题引发关注。
  房屋检测师:造价高不代表质量高
  房屋达不到法定或约定的质量标准,存在质量缺陷,就是人们通常说的房屋存在质量问题。从总体上分,房屋质量问题大致有三类:违规质量问题,违约质量问题,使用质量问题。违规房屋质量问题,是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见,也最容易引发纠纷的一类质量问题。
  房博士(北京)房屋检测中心董书增检测师表示,从房屋整体结构到装修,再到设备设施的使用状况都是验房时要着重检查的方面。建筑主体结构本身不合格,房屋倾斜、阴角(房屋内房屋的四角)和阳角(墙面、建筑物凸出的角)不垂直,影响建筑物承重能力;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落等问题是检测过程中较为常见的问题。
  北京坦程建筑设计师沈帆称这个问题其实由来已久。北京在早期就曾发生过较大的外墙质量问题事件,原因是由于采用的面砖含水率过高,四季更替引发冻融,冬季冰块在砖内部膨胀,日积月累之下导致砖松动甚至脱落。早期的解决方法是一方面提高瓷砖密度,减少含水率;另外一方面是尽量不用面砖,这也曾是北京业内人的一种默契。后来随着更多新涂料和技术的出现,这些问题得到进一步的缓解。
  “外墙的质量问题较容易引一些安全事件”北京坦程建筑设计师沈帆表示,单从此方面来看,“外墙墙面的保质期要求是5年,一些老房子住久以后出现外墙问题就不足为奇。当然,要求保质期和一般住宅产权期一样达到50年甚至70年也不现实,毕竟很多材料本身的保质期10年都还到不了。”
  但从董书增检测师的经验来看,房屋造价高低和房屋质量不一定呈正比。整体而言,房屋质量呈现参差不齐的水平,不同开发商及其管理经验人员的水平直接影响着房屋质量。董书增还表示,有些开发商为获取更大的利益,常在房屋的建造上节约成本,但声称可免费帮请房屋检测师,试图掩盖其在房屋建筑质量上的缺陷。部分业主忽略对房屋进行验收的重要性,房子质量出现问题往往要付出更大的代价。
  高周转惹的祸?
  根据全国消协组织受理投诉情况统计,2019年上半年全国消协组织共受理的421,373件消费者投诉中,售后服务、产品质量和合同问题是引发投诉的主要原因,占投诉总量的七成以上;商品装修建材一类投诉量居前十位,有7441件,比上半年同期增加了10.5%。
  锦天城(北京)律所林莉律师也遇到过诸如房屋墙壁、房顶发霉、渗水、漏水;墙体开裂、楼体沉降等房屋质量方面的纠纷案件。从她以往的经历来看,业主在维权时往往会面临:证据收集困难、收集的证据不能满足诉讼的要求;与开发商相比业主处于交易中弱势一方,私下协商解决难度大;诉讼或仲裁的时间和经济成本高等诸多难题。
  房地产质量事故频发,很难不让人联想到房企一路狂奔下的高周转模式。所谓高周转,即业内俗称的“不压货”:拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资。
  高周转不等于高速度,而是现金流的高周转。开发商负债经营,现金流是关键,高周转提高现金使用效率,能降低成本、避免现金流风险,并且迅速做大规模。
  2010年被券商称为高业绩和高周转的“元年”,2018年则曾被中原地产首席分析师张大伟称为“高周转恶果爆发元年”。业内专家曾表示,高周转对于房企自身的要求也极高,资金、运营、销售等环节皆要有高度协同性,环节间衔接不顺可能更容易出现意想不到的后果。
  住建委:开展住宅工程质量提升专项行动
  各地区房屋质量问题频发,针对此方面的系列政策也随之而生。安徽省此前公布了《安徽省建设工程质量投诉处理办法》,要求各地要积极开展工程质量保险试点工作,最低保修期限也有了明确规定;宁波市发布了《关于向社会公开征求对房地产领域管理两个文件稿修改意见的通知》,对商品品质质量保修做出相关规定.....
  北京市住建委印发了《关于开展住宅工程质量提升专项行动的通知》决定自2019年8月至2020年7月开展为期一年的住宅工程质量提升专项行动。此次专项行动的范围是:在建以及交付两年以内的住宅工程,重点是定向安置房、经济适用房、限价商品房、共有产权房、公共租赁房等政策性住房工程。围绕落实主体责任和强化政府监管两个重点,专项行动明确通过采取企业自查、区住建部门监督复查、市住建部门督导抽查的方式,抓好夯实参建主体及相关人员质量责任、规范住宅工程建筑市场秩序、加强施工关键环节质量管理、落实质量保修责任、完善治理保障机制等5个方面21项具体工作任务落实。
  记者此前向北京市住建委了解此次专项的进展等具体情况,住建委表示,下一步,市区住建委将加大监督执法检查力度,把专项行动开展情况作为日常监督检查重点,对存在未开展专项提升工作、专项提升工作开展不积极、质量问题治理成效不明显、存在质量投诉较多等责任主体,采取媒体曝光、通报批评等处理;情节严重的,将依据相关法律法规及政策文件列入建筑市场主体“黑名单”;同时推进守信激励和失信联合惩戒,研究在市场准入、资质认定、行政审批、政策扶持等方面实施信用分类监管。

责任编辑:李倩
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