编者按：2019年5月5000户业主状告佛山某知名开发商，违规将办公性质的房屋包装成"商住公寓"对外销售。"商改住"一时再次成为社会的焦点话题，违规"商改住"给城市发展和购房者等多方均造成严重后果，给社会埋下不稳定因子，广东，厦门，天津各地相继出台政策进一步遏制违规"商改住"乱象，11月开始，中宏网记者将陆续走访北京，广州，成都，重庆，济南，南京，昆明，南宁，贵阳等城市，深入调查各地违规"商改住"状况，探求"商改住"泛滥背后深层次缘由以及规范管理之路。
中宏网重庆11月19日电（记者 印真 江卫）今年8月以来，在重庆几大商圈行走时，随时可能跌入买房置业投资发达的"财富故事"中。江北区新华协信中心、渝中区光控朝天门中心、大渡口金融广场首座，渝北区商社又一城等典型名盘的宣传场景，正引诱消费者付出上百万资金投入到物业购置中。
但这些物业在交付后，可能根本就不是如样板间所示用途、也不可能是宣传折页、电子楼书上宣传的那样功能多变。这些看起来高大上的名盘正在灰色的地带游弋。
（ 图片来源：记者 印真 拍摄）
新华协信中心星空塔空中商铺还是空中公寓？
重庆观音桥商圈里，站在新华协信中心星空塔的高空房间中，隔着落地窗，俯视建新北路浩浩汤汤的车流时，或者俯视洋河一路的烟火男女……会给刚从床上起来的人带来怎样的震撼？这应该是一种错觉,在星空塔里难道不应该是谈业务、做生意？
（新华协信中心塔楼里的样板间有烹饪区、卧室和独立卫生间 图片来源：记者 印真 拍摄）
日前，新华协信中心的置业顾问微笑着指点地面的人和物，让身临星空塔样板间的看房者，深信星空塔里除了可以搞成写字楼，还可以装修成公寓、酒店、商铺。当时的情境就是，这些样板间全部都有独立卫生间、烟道、床铺、精美的寝具，各种享乐的生活设施。
（新华协信中心的电子楼书里有样板间、物业类别等呈现 图片来源：协信家小程序）
即使在清水样板间里，新华协信中心都标识了烟道和下水道位置，让人对其多变的功能不由得内心赞叹。新华协信中心星空塔这些房间空高4.3米，建筑面积48-93平方米，公摊系数不低于40%的情况下，更多呈现了单间配套的格局。有置业顾问竭力推介，这个房屋功能多，可以成为一个人的享乐空间，可做民宿、酒店，也可租给做指甲的，做头发的。现在观音桥的美甲师们都等着入驻星光塔。
置业顾问的语言中掺杂着"空中商铺"、"公寓"、"写字楼"、"公馆"等等概念，星空塔这幢建筑难道真实用途是如此吗？
光控朝天门中心LOFT里有衣帽间
光控朝天门中心（也称：光大控股朝天门中心）这个建筑身背中国光大控股有限公司投资的名头，享有极高的市场瞩目程度。2017年6月22日下午，渝中区人大朝天门代表组开展了光控朝天门中心项目视察调研活动。代表们在光大控股有限公司相关负责人的陪同下，首先参观了"光控朝天门中心"商业版块"大融汇"体验中心。可以想见，渝中区有关领导一直关注着光控朝天门中心的发展。
曾经，光控朝天门中心号称只租不售，今年却成重庆卖得最火的"城市公寓"。
（光控朝天门中心与其官方定位正在发生变化 图片来源：记者 印真 拍摄）
2019年9月，来福士火爆开业时，光控朝天门中心也爆出正在热售LOFT公寓。重庆一家当地媒体报道惊叹，"作为一个主打投资、清水交付的城市型公寓，其成交单价、成交速度刷新了重庆楼市商业公寓的所有项目，成为重庆城市公寓类产品销售的绝对翘楚"。当时光控朝天门中心的营销中心在大融汇天街12楼。
近日，光控朝天门中心的营销中心已经摆在了与来福士隔街相望的街面上，其销售团队非常用心对待每个来客。在其甲醛味弥漫的样板间层，各种样板间正在紧张赶工中，其产品空高3.8-5.1米，建筑面积56-90平方米，公摊率约50%。在一个5.1米的样板间，看房者可以清楚看见其抽油烟机、夹层衣帽间的安装。置业顾问强烈建议房间用途用来做民宿或者酒店。
（沙盘上，黑色幕墙的光控朝天门中心比来福士"高大上"多了 图片来源：记者 印真 拍摄）
金融广场首座公开动工"商改住"
大渡口九宫庙商圈，是该区的核心商圈，商圈入口有个金融广场首座。该楼盘位置显眼，并以一栋写字楼伫立街头。重庆市民反映，该写字楼要改成观江大宅了。
（金融广场首座的的招贴和侧面开窗 图片来源：记者 印真 拍摄）
在标志着金融广场CBD的楼宇大门，布满了大量销售"观江精装华宅"的宣传物。进入9楼，一个楼层的办公设施全部被拆除，大量的建筑垃圾遍地都是。在一个端头房中，已经基本呈现了卫生间、卧室、客厅灯装修。令人觉得大胆的是，装修队伍竟然直接在侧墙面上新开了一扇窗。
（金融广场首座观江大宅改装进行中 图片来源：记者 印真 拍摄）
看来，该楼宇的开发商卢山房地产开发有限公司已经豁出去了，要抢着当地工业博物馆开放热门的时节，大推精装房，所见即所得，全部卖出去。
危险的投资
新华协信中心、光控朝天门中心都有大企业的身影，其中包括重庆的协信，一个久经沙场的房企与商业运作熟手。
根据该楼盘有关人员提供的文件，重庆市商品房预售（预租）许可证渝（2019）预字第（591）号显示，新华协信中心的幢号为办公，用途非住宅；江北区不动产权第000201228号土地用途具体为：其他商服用地、商务金融用地。其他商服用地的意思是只能用于开展除批发零售、住宿餐饮、商务金融用地以外的其他商业、服务业。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等。
光控朝天门中心与公寓也没有关系，渝中区不动产权第000672221号显示，土地用途为：批发零售用地。
金融广场首座的写字楼路人皆知，现场找不到新的住宅预售许可证。
从以上证件可以看出，新华协信中心、光控朝天门中心、金融广场首座等都有明确的"商业办公"土地用途，而现在这些楼盘的某些行为有私自改变其用途的嫌疑，通过样板间、折页、电子楼书、网络宣传等方式故意误导消费者思想；其产品设计、分隔、配置上也存在将其他商服用地、办公用地、商业用地等规划扭曲嫌疑。
有业界人士认为，一个规范的市场里，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前，应告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
业内人士认为，楼盘肆意妄为与重庆缺乏严格的、细致的规范依据有关。目前，对开发商把商业商务建成物的用途变更后出售行为，重庆的处置方案似乎还并不明晰。这必将多方埋下社会和经济隐患：刻意切割的小面积带来的众多小业主经营局面是否符合重庆商业发展前景？是否是政府期望的珍贵商圈土地用途？是否存在众多违章建筑的可能？……
如今，面对此类情形，重庆市、区有关住建、规划等方面的部门应该巡视市场，研究相关举措，规范商业商务建筑改变用途出售的各种行为。
