北京限竞房品质调查(一)大风起兮 吹尽黄沙始见金

来源:中宏网房产时间:2020-05-26 12:11:05

  中宏网北京5月26日电(记者 李林)2018年6月份,北京第一个限竞房--瀛海府上市,由于其独特的户型设计加上限价的标签,第一个限竞房项目迎来“日光”。截止到现在限竞房入市已经2周年,回顾限竞房市场的两年,并不是每个项目都和瀛海府一样热销,可谓是有人欢喜有人愁。2018、2019年限竞房成了新房市场的代言词,2020年限竞房风潮过去,北京新房格局将迎新变。
  1、限竞房供应高峰已去 产品同质化严重
  从2016年4季度海淀区西北旺4宗“限房价、竞地价”入市,限竞房地块成为住宅用地的主力军,据V城智库统计,截止到目前,共成交限竞房地块115宗,合计供应面积1579万㎡,占总商品住宅的成交面积58.9%,接近6成的住宅用地建成限竞房,供应旺盛。其中,2018年是限竞房土地供应的高峰期,8成的住宅土地为限竞房地块,2019年限竞房地块相对减少,2020年限竞房地块进一步减少。

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  限竞房地块主要供应在五环外,五环内的宗地个数仅为10个。区域集中明显,如大兴区的限竞房地块高达30宗,远高于其他行政区,房山区13宗,顺义12宗,主城区共只有21宗,不及大兴一个区的供应水平。从目前限竞房上市的项目个数来看,目前共上市交易65个项目,其中4个项目全部售罄,在售项目61个,待售项目50个。地块位置也是限竞房项目去化分化的原因之一。

当前限竞房宗地分布图1590467901851474.jpg1590467929777243.jpg

  一些限竞房地块受到出让条件“70/90”政策的限制,整体供应以小户型为主,数据上看,83.4%的限竞房面积小于90㎡,大于90㎡以上的户型仅占16.6%。限竞房购买之后大约8年内不能上市交易,所以购房者限竞房的宜居性要求会更高,因此户型、物业以及区位显得更为重要。目前限竞房产品种类单一,叠加限竞房的大部分地块位于五环外,市场风险显现。

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  2、限竞房整体去化不乐观 供需错配明显
  从供需关系上看,2018年6月至今,限竞房共供应493.96万㎡,成交289.28万㎡,供销比为1.7,整体供应大于需求。从去化上看,截止到2020年4月,限竞房的待售面积为244.8万㎡,按照当前去化速度需16个月消化完,整体去化率58.6%,叠加已经成交的限竞房地块还未拿预售许可证的潜在供应面积,去化时间要远超过16个月。

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  限竞房60-90㎡的产品更加热销,64%的成交集中在60-90㎡,其次是60㎡以下的占14.5%。然而限竞房的供应以60㎡以下的为主,占49.9%,60-90㎡占33.4%,90㎡以上的产品仅占21.4%。供需结构的错配叠加位置偏远导致部分项目去化缓慢。

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  限竞房项目的成交可谓是冰火两重天,由于优质项目较少,主城区内产品种类丰富的项目大部分受到热捧,如朝阳孙河瑞悦府2018年7月24日开盘,当天去化过9成;丰台卢沟桥华润电建橡树澜湾2019年3月25日网络选房开盘,日光,5月27日再次开盘,几乎接近秒光;朝阳崔各庄的华樾北京一期售罄,二期开盘当日去化300余套;朝阳中海望京府夜里排队购房,成了夜光盘;近期朝阳善各庄华樾北京成交也很可观。然而,部分区域的限竞房供应较多,地理位置位居六环附近,当前配套并不完善,加上产品的单一性,去化不可观,如青龙湖区域项目去化普遍不佳。
  3、房企合纵连横 中海凶猛
  限竞房作为近两年北京土地供地的主要模式,各大品牌房企积极参与,如中海、首开、中铁、金科、万科、华润置地、金融街等。由于限竞房设置销售最高价,进一步缩减了开发商的利润空间,为了分散风险,限竞房一半地块是房企多家联合拿地,成交的115宗地块中有57宗地块是联合拿地的方式,占比为49.6%。其中,首开共拿地18宗,宗数领跑其他品牌房企,17宗为联合拿地的模式,属于保守派拿地风格。而中海在北京限竞房市场信心足,共揽收11宗地块,仅4宗采用的是联合拿地的方式。此外,万科、金地、保利、首创均以联合拿地为主。

重点品牌房企竞得土地宗数1590468135208085.jpg

  限竞房最初的初衷是限制开发商恶意涨价,在拍卖土地的时候已经限定销售最高价,一定程度上保障了部分刚需购房的需求,一定阶段中也分流了普通住宅市场的需求,如2018年下半年到2019年上半年,随着大量的限竞房的入市,分流了二手住宅市场的需求。如图,限竞房自2018年6月入市以来,成交逐渐走高,至2019年7月达到成交顶峰,而二手房成交套数在此时间段内呈现下降趋势。买房是每个在北京生活但无住房人的梦想,由于限竞房限制房价的最高价,且部分位置相对合理,限竞房的入市,解决了一部分刚需购房梦想。

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  同时,北京的限竞房市场也有诸多问题的存在,虽然总价相对便宜,刚需更容易“上车”,但位置偏远且70/90下小户型居多成为“鸡肋”。受到换房时间的约束,小户型产品难以满足人生下一阶段的居住需求,2019年下半年开始,限竞房去化风险开始显现。2020年新冠病毒的“黑天鹅”来袭,居家隔离以及社区隔离措施让购房群体更加看重房屋的品质和物业管理水平,未来新房市场逐渐“产品为王”。疫情下优质地块集中供应成交,且不限价地块居多,新房市场的格局也在悄然改变。

责任编辑:李倩
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