第二批特色小镇典型案例发布 地产商难修正果

时间:2020-07-03 09:30:51 中宏网房产

  提要:国家发展改革委日前公布了《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》,典型案例中地产系小镇无一上榜,近年特色小镇一哄而上,频爆乱象,如何把握产业和地产之间的平衡点,房地产企业还需要深思考。

  中宏网北京7月3日电(记者 王新程) 日前,国家发展改革委公布了《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》。自去年推广了第一批16个精品特色小镇案例后,国家发展改革委本次展示了第二轮全国特色小镇典型案例。

  据了解,第二轮典型案例中一共有20个精品特色小镇。包括以聚焦产业为主的厦门集美汽车小镇、宁波膜幻动力小镇;以促进产城人文融合的南京未来网络小镇、荣昌安陶小镇、绵竹玫瑰小镇;围绕核心企业为主的常州石墨烯小镇、沈阳永安机床小镇,促进创业带动就业的深圳坂田创投小镇、芜湖殷港艺创小镇等……

1593740645520026.jpg图片来源:网络

  除了精品特色小镇典型案例之外,《通知》同时还公布了一些警示案例,明确指出一些项目错用套用特色小镇概念进行宣传,一些“特色小镇”长期停留在纸面上,还有个别特色小镇破坏生态环境和山水田园,因此要淘汰“虚假特色小镇”“虚拟特色小镇”、触碰红线的特色小镇。

  需要注意的是,在去年加上本次共36个精品典型案例中,地产系小镇无一上榜。

  投资冲动 “问题小镇”频出

  自2014年,特色小镇概念首次被浙江提及后,特色小镇为当地经济转型带来的助力得到了社会各界广泛关注。

  2016年7月,国家发展改革委、住建部、财政部联合发布的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中明确,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的新城镇。

  随着“特色小镇”概念不断升级,在新的机遇面前,地产商纷纷参与特色小镇的建设中,碧桂园、万达、华夏幸福、蓝城绿城等房企扎堆涌入,华侨城此前更是提出要建设100个特色小镇,中国掀起了一轮造镇的热潮。

  虽说地产商“造镇潮”如火如荼,但具体到特色小镇的建设中,却衍生出一些“乱象”:定位同质化现象严重,缺乏创意,特色小镇不特色,产业联动不够,地产商以特色小镇名义拿地建住宅,狂热背后问题开始渐渐显露。

  比如曾今红极一时的成都龙潭水乡古镇,由成都龙潭裕都实业有限公司负责开发,该特色小镇总投资超20亿元。因为开发设计混乱、业态大量留白、特色小镇没有特色可言,使得该项目开业运营4年,却了成华区龙潭总部经济城的“空城”,最初招商的50多户商家几近全部关门。

  而裕都公司所取得的这块工业用地,拔地而起的却是与工业毫不沾边,集旅游、餐饮、娱乐、休闲为一体的文旅项目,直接将工业用地变身为旅游地产。

  更为显著的是,很多特色小镇存在地产化倾向,住宅用地占比过高,产业用地明显不足。去年云南“黄牌警告”了3个特色小镇,其中玉溪澄江广龙旅游小镇问题就是房地产建筑密度过高,同样敏大地产投资的曲靖麒麟爱情小镇存在借文旅产业进行地产化的套路。一位产业地产从业者向记者透露,从特色小镇诞生开始,确实部分地产商有变相“圈地”之嫌。

  “特色小镇这种产业投资收效太慢,既需要因地制宜开发IP,又需要长期运营稳固产业,对于习惯的高速周转的地产商来说,还是披着产业的外衣开发房地产来得快,而这些都和特色小镇建设的初衷相背离。”

  产业与地产 难以拿捏的平衡

  但从另一个角度来看,特色小镇的建设本身就具有房地产开发的需求,小镇居民、访客、或者是前来定居的创业者,他们的居住需求是小镇开发无法绕开的环节。

  同时,现阶段很多房地产企业都在寻找转型机会。特色小镇有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策,很多房地产开发商通过特色小镇的模式以较为低廉的价格获取土地,进军特色小镇的方式也确实是一个不错的转型方向。

  总的来说,在特色小镇上建地产并非不可取。如何把握产业和地产之间的平衡点,是地产商们需要思考的问题。

  近年来,地产商们也确实做了不少“尝试”:

  比如碧桂园一直以来推崇的科技型服务特色小镇,计划是将特色小镇建设成一个小型“智慧城市”,搭建科技化应用场景为以小镇内的用户提供便利。其于惠州潼湖建设的科技小镇第一期在2018年9月开园。

  因为科技小镇用户大都是入住的企业员工、各大厂商以及来访的游客,所以碧桂园也围绕产业开发配套住宅,优先销售入驻企业员工。

  而绿城、蓝城的特色小镇策略则是以农业为主,绿城、蓝城曾以创始人宋卫平的老家嵊州为原点开发特色小镇,因为嵊州是越剧的故乡,小镇的IP则以越剧为起点。该小镇于2018年12月建成,同时建好的,还有数个越剧剧场和剧院。

  据了解,嵊州这个县级市,越剧小镇每年有500场越剧演出。越剧小镇里的项目住宅则来自蓝城拳头产品桃李春风,第一期开盘,三个小时全部卖光。

  同样的例子,还有以华侨城实践的文旅小镇项目,其主导运营的大邑县安仁古镇,以开发酒店和文旅地产为核心,带动当地三成的居民加入小镇就业。华夏幸福运营的廊坊大厂影视小镇,则主要聚焦影视产业链集群,知名综艺《国家宝藏》、《欢乐喜剧人》便在该小镇完成拍摄。

  不过,迄今为止,在特色小镇这笔生意上,碧桂园、绿城,万达,以及最早介入产业地产的华夏幸福,都未能找到成熟的盈利模式,反倒每年都会斥资投入运营。

  万达2014年启动丹寨包县扶贫,先捐资13亿元建设以扶贫为主导的丹寨万达特色小镇,后又3亿元建设贵州万达职业技术学院,5亿元设立专项扶贫产业基金,以大量的资金托底运营。

  对于产业投资为核心驱动的特色小镇来说来说,并不是拥有资金就能够快速上手,不仅要开发土地,还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目。在兼顾产业整合同时,还要保持小镇又足够的流量维持经营。

  相对于住宅地产领域,诸多企业可能要多年深耕才取得一定的成绩,如果急于求成或者拔苗助长,势必会因发展模式的不清晰离不开销售换取利润,收获一定的苦果。地产商的要想快速突破特色小镇发展,剩下的路依旧很长。

责任编辑:李倩
审核:吴娜
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