中宏网北京7月7日电（记者 王新程） 长租公寓概念自诞生起不过短短三四年，就经历了从市场风口、跑马圈地、项目爆仓到集体唱衰的过程。短期投入大，盈利周期长，规模要求高，这些都是做长租公寓的房企们需要面对的难题。
尽管市场唱空声众多，但长租公寓背后超万亿的广阔规模仍然是市场追逐的蛋糕。如房企系的万科、龙湖，中介系的链家，酒店系的如家、华住，近年都在扩宽长租公寓板块布局，试图找出其中最优的解法。
7月6日，万科旗下长租公寓项目--泊寓·院儿（成寿寺社区）正式开放。据万科泊寓内部人士介绍，该项目是万科主导运营的全国首个面向市场的集体土地租赁项目，由政企村多方合作，全面提升长租公寓项目开发速度，降低运营成本。
对于目前长租公寓存在的种种难题，万科泊寓尝试给出了新的答案。
泊寓的全新尝试
集体用地正式投入市场的时间并不长。
2017年8月，国土资源部住房城乡建设部最新发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。
《方案》指出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批包括北京、上海、广州在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
长租公寓撞上集体建设用地，万科成为了首批“吃螃蟹”的企业。
2018年4月，万科联合成寿寺村集体，成立合资公司合作开发丰台区南苑乡成寿寺村集体用地。万科持有合资公司49%股权，成寿寺村集体经济组织持有51%股权。
万科泊寓项目负责人介绍，双方的合作模式是村集体负责提供土地，万科泊寓方面负责建设和运营。项目建成后，村集体将土地45年的经营管理权及收益权转让给万科，万科每年会付给村集体收益，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益。
值得注意的是，这种合作方式并没有改变土地所有权，类似于万科租赁这块集体土地，获得地上建筑的经营权。
在主流的集中式长租公寓模式中，拿地拿房向来是项目开发的成本大头，中投研究分析数据显示，长租公寓项目拿房成本平均占总成本的41%。此次万科这类合作模式下，企业只需要投入前期建设成本，开发成本得到大幅减少。
同时，更低的成本也让万科具备更大的价格优势。据了解，泊寓·院儿的户型方是以目前大部分长租公寓主推的开间为主，面积包括22平方米、29平方米两种，租金为3600元/月起，约为周边同品质一居室租金70-80%。
“项目开放预租后，周边有部分高租金社区价格也跟着下降，附近一个社区最高降了20租金%。”泊寓内部人士向记者透露，这些新增租赁住房供给可以进一步对租金价格起到平抑作用
优质效益有望复制
在租售并举的存量房时代，目前新增租房房源已相当紧缺，特别是拥有超2000万人口，有800万租房需求的北京，而集体用地无疑是获取增量市场的优质途径之一。
据了解，北京市最早启动集体土地建设租赁住房的城市之一，早在2015年，国土资源部就把大兴区确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。
2017年，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，确定了未来五年北京集体用地建设租赁住房的供应计划。
根据规划，北京市计划于2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。经测算，未来五年将有40万套的市场租赁住房供应可期，平均每年的住房供应量约8万套。
前文所述，相比于传统的长租公寓，集体用地建设租赁住房有着更低的成本优势。而在北京政策支持下，项目开发周期也有望缩短。
比如万科泊寓成寿寺项目作为全国首个集体用地建设租赁住房，从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。
更快的速度叠加更低的成本，随着未来集体租赁住房项目的陆续入市，有望缓解北京租赁市场供应紧张的局面，稳定租金水平。
值得注意的是，北京市多个集体土地建设租赁住房项目都引入房企或运营机构合作，以提升供应速度。
业内人士分析，擅长开发以及运营的房企参与，可以直接提升租赁住房品质，还将提高管理安全管理水平。据了解，在已经开工的集体租赁住房项目中，从不同层面提升居住品质和体验，有的项目应用科技赋能城市技术，提升租户多样化居住感受；有的项目定位为高品质活力社区；有的项目则锁定为毕业大学生和创业者等人群。
此次万科泊寓·院儿则是定位为年龄25-35岁，毕业打拼数年的年轻人，整体建筑面积4.6万平方米，可以提供900套房源。
具体到产品上，泊寓·院儿主要高性价比长租公寓社区，在保障优质的基础服务之外，社区还搭建了图书馆、健身房、轰趴馆等配套设施，房间装修则根据不同的用户需求场景，设计了女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房，面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。
泊寓·院儿主播主题房
据泊寓·院儿项目负责人介绍，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于今年第四季度全部入市。
对于长租公寓项目来说，出租率可以说是考核效益首要指标。首批公寓靓丽的出租效果给予了项目团队极大的信心，万科有望将优质的项目效益复制到后续的产品中。
资料显示，万科在北京已获得6个集体土地建设租赁住房项目，其中成寿寺、高立庄项目已经开启预租面向市场，位于草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖的集体土地建设租赁住房项目已开始开工建设。6个项目总计可以提供21498间租赁住房，占目前经营方持有供应住房数量的30%。
一直走在长租公寓前列的万科未来能否在集体建设用地项目擦出更多的火花，中宏网将持续关注。（本文图片来源：北京万科）
