中宏网北京7月17日电（记者 王新程） 相比于去年的紧绷，今年房企的融资环境宽松了不少。
据贝壳研究院数据显示，2020年上半年，房企境内外融资合计约为6506亿元，虽说同比去年，整体融资金额下滑4%；但与2019年下半年相比，房企融资额却有19.4%的增幅。
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在一季度全国疫情影响下，国内逐步加大金融支持力度，对有实力有信誉的企业兼并重组或项目建设提供融资支持，支持资信条件较好的企业发行企业债券，拓宽房企直接融资渠道。
在融资闸门开启后，房企们的融资动作便日渐频繁。
房企融资花样多
拿上半年融资动作频频的金融街来说，7月15日，金融街公告称其于4月28日审议发行公司的债券正式获得证监会批准，债券票面总额不超过181亿元，债券期限为不超过5年。
公司在今年1-4月先后发行了三期期限270天左右的短期融资债券，金额分别为29亿元、19亿元、25亿元。4月中旬还发行了一笔规模高达80亿的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），上述融资金额合计153亿元。
而去年上半年，金融街通过借款收到的现金为78.20亿，今年已披露的境内融资已是去年同期的两倍。
另外，记者查阅金融街公告发现，其于4月30日还计划申请一项金额高达111亿元的中期票据，如果再加上此次已获批但未发行的181亿元公司债，金融街今年已披露的境内融资金额将达到445亿元。
类似的发债，金融街并不是个例，今年上半年多家房企发布包括公司债、中期票据、超短期融资券、ABS、配股融资在内的各种渠道融资操作，密集程度远超此前几年。
如果从发债规模上看，恒大、碧桂园分别以531亿元、229亿元位居上半年发债前两位。首开股份、华发股份、金融街则分别以211亿元、175亿元、153亿元的金额紧随其后。
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除了融资金额提升之外，房企发行债券的利率也出现不同程度的下调。
贝壳研究院数据显示，2020年上半年，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比下降1.2%，其中，中期票据和短期融资券发行规模上升，中期票据发债利率由5.7%降低至4.15%。
而金融街此前发布的三期短期债券利率更是直接下调至以“2”打头。越秀集团于6月发行的一笔10亿元超短期融资券利率最低仅为1.15%；市北高新于6月发行的一笔5亿元超短期融资券利率为1.66%。
值得注意的是，上述房企发债用途大都是用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等事项。
“自从2016年10月，上交所和深交所明确房企公司债券募集资金不得用于购置土地以来，几乎所有的房企发债都是用来借新还旧，上半年90%的房企都是这个用途。”太平洋证券卖方分析师向记者表示，上半年房企回款压力攀升，相对宽松的融资环境下，房企容易以较低的成本获取资金，用来偿还债务，除了减轻资金压力之外也可以一定程度推进房企去杠杆化。
谨防债务“黑天鹅”
“不过，对于部分房企来说，频繁融资或许并不是一件好事。”太平洋证券卖方分析师坦言，除了了解企业融资能力之外，是否有能力偿还债务也是房企投资者需要密切关注的要点。
数据显示，下半年，境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币，同比增长58%。贝壳研究院分析称，2020年下半年将迎来债券融资偿还高峰，部分债务集中到期的房企将承受偿还巨额还款压力。
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从下半年即将到期房企的债务数据来看，万达以250亿元排头名，恒大、绿地、绿城、华发等紧随其后。相关投资者可密切关注下半年偿债压力较大房企的业绩以及财务情况。
以该榜单中第8位泰禾为例，泰禾集团债务危机已经于本月初全面爆发，泰禾集团2020年内共将到期高达555.11亿元巨额债务，目前已到期尚未还款金额为270.65亿元。据泰禾集团最近业绩预告显示，上半年泰禾预计亏损14.6-18.6亿元，同比下滑193.54%-219.16%。
上半年有多起融资操作的金融街也同样需要注意。今年一季度末，金融街货币资金由去年年底的110.27亿元减少至87.18亿元。而公司一年内到期的非流动负债与短期借款达179.3亿元，资金缺口达92.12亿元，偿债压力巨大。同期经营性现金流净额为-45.93亿元，呈现大幅流出状态。
另外，根据亿翰智库数据显示，截至2020年6月底，金融街实现152.6亿元的销售额，同比下滑12.8%，在今年5月末，这个数字则是75.7亿元，换句话说上半年销售额的其中一半，是在6月份实现的。
7月15日，金融街发布2020年半年度业绩预告，预计上半年净利润2.11亿元-3.16亿元，同比下滑70%-80%。在债务与业绩数据走势相背离的情况下，金融街下半年的日子可能并不好过。
分析人士指出，拿地受限、销售滞缓在上半年房地产市场已是普遍现象，融资政策的宽松固然可以缓解资金压力，不过最终还是回归到经营层面上。随着下半年疫情的全面解封，没有良好经营策略的房企或许会面临更多的债务挑战。
