中宏网北京7月23日电（记者 王新程） 2020年的上半场，对房企来说有些坎坷，疫情肆虐之下，地产项目开发及销售等方面均受到了不同程度的影响，整个行业充满不确定性。上半年对外披露2020年销售目标的房企，大多不对业绩数字设限或者保守地维持上年目标。
面对这样的高难度开局，龙湖集团（00960.HK）依然在今年3月的年度业绩发布会上调高全年的销售目标--2600亿元。
去年，龙湖定下的销售计划是2200亿元，今年数字与之对比上调近两成。在2019年龙湖集团以2425亿元销售额超额完成目标后，管理层亦在业绩发布会上表态称，“有信心按照预定目标，顺利、平稳向前运行”。
今年的时间正好过半，刚刚走完风雨飘摇上半场的龙湖，同样用实际行动给出了答案。
销售迅速回暖
7月9日，龙湖集团发布其今年上半年经营数据。上半年，龙湖集团累计实现合同销售金额1111亿元，同比增长约5.20%，对应的合同销售面积为654.6万平方米。对应龙湖2020年的销售目标，今年前6个月，集团已完成年度计划约42.73%。
如果把龙湖集团上半年的经营数据拆开来看，可以发现增长的销售数据并不是一蹴而就，疫情关键时期对其销售造成的影响并不小。
（数据来源：龙湖集团公告；记者制图）
今年一二月，疫情对地产行业造成的冲击在龙湖销售数据上得到体现，当月销售金额分别为101.1亿元和70.0亿元，同比上年分别下滑32.30%以及29.90%。但可以看出，从3月开始龙湖的销售金额增长便迅速回正，3-6月销售金额分别录得7.60%、12.50%、9.90%以及34.30%的增长。
销售金额的迅速回正得益于龙湖在特殊时期的快速反应。据了解，自2月中旬开始，龙湖便向疫情趋于稳定的当地政府申请售楼处和项目复工。2月下旬到3月中旬，龙湖集团的200余个项目，已经有接近96%的复工率，面对疫情的影响，公司以快速的市场反应和执行力把冲击降到了最低水平。
除了销售快速回暖之外，龙湖集团上半年积极的拿地策略也同样值得关注。
据兴业证券研报数据，今年1至5月，龙湖集团新增土地项目44个，新增土地储备面积为745万平米，权益面积为534万平米，对应权益比例为72%，主要分布在华南地区、长三角地区以及环渤海地区等一二线热门城市。其中仅2020年前两月，龙湖就新增收购了232万平方米土储总建筑面积，权益面积为178万平方米。
龙湖集团CEO邵明晓曾在业绩发布会上表示：“1月到3月上旬，是比较好的拿地时机，由于龙湖财务稳健及在手资金充裕，这两个月买地数量也比较多，而三月中旬到现在的土地市场则比较火热。”
也有业内人士对此点评道：“今年开年是非常难得的拿地窗口期，地价相对较低，这个时期积极拿地足矣说明龙湖对土地市场有敏锐的判断能力。”
更多的土地储备也意味着龙湖未来要做更大规模，其在年报中预计，2020年龙湖的在售助力项目将达到212个，将完成65个全新项目，120个项目将推出新业态产品。产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求，并践行差异化战略，根据不同区域不同客户的需求精准规则产品和业态配置。
值得一提的是，根据龙湖集团2019年度报告显示，2019年末，龙湖集团总土储6814万方，权益比例70%，已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积约1500万平方米。充足的土地储备以及销售的快速回暖，将为龙湖集团未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。
加速Tod布局
近年来，地产行业进入下半场，房企纷纷从租赁、物业、文旅等多种角度寻找第二增长曲线。而火热的TOD项目，已变成头部房企争夺的方向之一。
TOD指以公共交通为导向的对土地进行的高强度开发。简单来讲，就是以地铁、高铁等公共轨道交通站点为中心，进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、出行等需求的多功能社区。
龙湖自提出“空间即服务”创新概念之后，TOD项目对空间资源的聚合优势自然是其关注的重点方向。复盘房企上半年的拿地策略，龙湖集团在TOD项目上的动作异常显眼。
记者了解到，今年上半年龙湖在TOD项目上动作频繁，今年4月联合金地以32亿底价成交东莞火车站TOD地块，5月下旬，龙湖斥资46亿元、72亿元接连在武汉、杭州拿下两宗TOD项目。
此外，在6月4日，龙湖与武汉地铁集团达成战略合作协议，双方将整合资源，发展轨道交通(TOD)及产城融合发展战略，推动轨道交通站点及上盖物业管理科技化与智慧化升级。
虽然说龙湖CEO邵明晓对武汉地铁的合作解释为，“这是个框架协议，主要涉及地铁上盖的物业开发合作，包括现有上盖物业的运营等，为这些业务合作进行一个铺排”。但是结合龙湖上半年的种种动作来看，其下一步或将把TOD项目作为发展重点之一。
TOD模式操作起来并不简单，房企不但要协调自身与轨交公司、地方政府之间的效益，还要协调空间不同业态，克服地铁修建节点中产生的种种技术难题，最后以大量的现金流应对漫长的项目开发周期。这对房企的操盘、运营以及现金流能力都是极大的考验。
然而作为一种可持续发展性强的多元化业务，TOD的远期回报率是其他的多元化业务无法比拟的。业内人士告诉记者：“测算后，成熟的TOD项目的IRR在12%-18%之间，长期收益率稳定，而且TOD项目位置的特殊性可以为周边配套项目带来足够大的人流量，背后有大量潜在效益值得挖掘。”
值得注意的是，相比传统开发模式，TOD模式资金投入大、回报周期长，更加强调企业对于资金成本的控制和周转能力。
对于龙湖而言，在上半年积极拿地以及布局TOD项目之前，其已经完成了多笔融资，融资利率依然让人羡慕。
据记者初步统计，龙湖集团于1月在境外发行6.5亿美元票据以及在境内发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率在3.55%至4.2%之间，期限5年至7年。7月，龙湖发行合计18亿元的中期票据，期限分别为3年和5年，利率为3.95%和4.50%。
业内人士分析，目前，龙湖集团已经基本完成全年融资，这些资金为龙湖穿越跌宕的市场提供助力。同时，一直以来优秀的融资成本把控能力，也将使得龙湖在下一步的布局中走得更稳。
刚刚走过2020年上半场的龙湖，下半场依然值得期待。
