龙湖·天璞
中宏网昆明8月11日电（记者 鲁国勇 实习生谢莹莹）昨日，特意从香格里拉赶来昆明的曾女士与她的丈夫，终于选到了房子。她选择的巫家坝自贸区保利堂悦。选择巫家坝，让她觉得搭上了城市发展的列车！
8月以来，鹏欣漫城都荟开盘，高层均价为14934元/㎡。此次开盘共推出96套，销售46套，去化率48%。位于巫家坝的万科·公园城市也开盘，高层均价为17428元/㎡。共推出307套，销售300套，去化率98%。
从去化率看，巫家坝依然是被追捧的热土。明显高于其他区域。龙湖.天璞也在上月末刚刚开盘后，又迅速加推房源。
巫家坝能维持今天的热度，源于一个植入人心的概念——昆明新中心。从机场搬迁的七八年里，巫家坝被寄予了这个城市的厚望。自贸区、“一带一路”核心城市、泛亚高铁等一系列利好层层拔高，而作为城市新中心的巫家坝自然成为“众望所归”！
曾女士的一番言论或许代表了大部分购房者的心态，她说：“我是我朋友介绍来这里买的，保利也是国企，比较放心。而且巫家坝以后是昆明的CBD，不论是商业还是孩子读书都会很方便。况且现在在昆明总体的房价不比这个便宜多少，不如趁着现在买个好地段。”
不断迭出的城市中心大跃进
昆明，地处大西南，辐射东南亚，从与同处在这一区域的南宁争夺“东盟博览会”的主办城市开始，昆明和南宁就开始了“东盟之都”的竞争。
昆明，从1978年的22平方公里，截止2017年昆明的建成区面积为438.23平方公里，昆明建成区面积40年来翻了近20倍，预计2020年昆明将达850万，2025年，昆明将成为千万级人口的超级城市。
一直以来，昆明的大拆大建力度都高于其他同类城市。从当初马街的重建，到呈贡新城，再到现在的巫家坝，这个城市的变化可谓翻天覆地。城市的中心也在不断迭出。从传统的南屏街，之后就掀起了兴建城市综合体的热潮，据报道，仅在2015年昆明就有150个城市综合体在建，城市中心大跃进拉开帷幕。当年的昆明，遍地都是蓝围挡是常态，2013年一首首网友改变诙谐的歌曲流行朋友圈，比如：《地道战2013》 、《慢步北京路》、《坑深深灰蒙蒙》等，从一个侧面反映出城市建设的速度和力度。
作为云南唯一的中心城市，据统计，昆明在10年内人口增长了80%，建成区面积的巨大增幅背后，伴随着这段历程的则是城市的扩张和人口的迁徙，以及昆明城市中心重新确认。巫家坝当仁不让，然而，在区域没有成熟之前，如何保持热度，维持巫家坝的房价在昆明的高位运行？巫家坝的开发商们几乎不约而同地选择，配套各自开发项目的商业配套这条路。
图源：昆明规划局行政审批手册（2017版）
站上C位的巫家坝 做商业还是等商业？
时至今日，巫家坝从众多号称打造城市中心的纷争中脱颖而出，成了毋庸置疑地城市新中心。城市建设和快速上位，成了关键。就目前的住房销售来看，已经贴现了未来成熟配套后价格至少10年。
一方面，现在的巫家坝还是一个巨大的建筑工地，离成型和成熟尚距时日。城市的综合配套，包括被寄予厚望的中央公园建设、地铁新增线路的贯通，都有很大的不确定性。另一方面，中交金地、金茂广场、中海寰宇天下、龙湖.天璞等众多项目大部分楼盘集中交房在2022年底前后，有些甚至更早，交房入驻后，这中间就存在一个区域配套跟不上怎么办的问题。
这造成了项目不做社区配套商业，前期销售可能要受影响。做商业，则增加了这个地区已经过剩的商业物业的去存难度。即将在巫家坝建设西南片区第一高楼428米地标建筑的绿地中心，再次刷新昆明的城市天际线。绿地东南亚中心的销售人员告诉记者：“中央公园是政府建设工程，与绿地自身建设无关，我们会有七万方的商业中心满足你的生活需求。”
巫家坝的商业配套有多大呢？
早在2017年，城市规划部门砍掉了昆明440万方的商业用地，巫家坝被砍掉变成了现在规划中的中央公园。即使这样，目前巫家坝规划仍有商业用地1700亩，按照5.0的容积率来算，商业总建筑面积达到475万平方米。按照国际标准人均占有商业面积1.2平方米，需要396万人才能满足巫家坝商业。也就是说，按目前850万人口算，这几乎昆明一半的人都要到巫家坝消费。才能满足目前的商业需求。片区成熟，尚待时日。商业去化，自然成为问题。
规划中的巫家坝有多少人呢？
巫家坝的兴起始于2013，兴盛成于2016年，是年获国务院批准的《昆明市城市总体规划（2011—2020年）》，明确了昆明中心城区的发展方向为“南延、北拓”。南市区广福路以南的巫家坝，以北的滇池会展片区、生态半岛，以及新螺蛳湾等地，成为昆明“南延”方向上的重要组成部分。
巫家坝成了“万千宠爱于一身”城市明星热点，房价也一路攀升。随即，昆明市规划局在2017年发布的《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化成果》，巫家坝片总用地面积1091公顷，东至昌宏路-彩云北路，西至枧漕河西侧岸线，北至贵昆路、南至广福路，规划居住总人口22万人。
从历史经验来看。现在配套商业过剩，需要继续扩大人口才能填满。就拿位于商业密集分布的东风路的昆明恒隆广场来说，它于2019年8月开业，也就是目前昆明集商业、住宅、写字楼于一体的第一高楼，开业一年至今没有招租完成。由于商铺很多没开门，人流量就算是在周末的时候也不多。
从昆明已有的实体商业来看，商业中心泛滥，商家入驻率低问题已经十分明显。目前正处于昆明老市中心的恒隆尚且不能达到商业饱和，巫家坝商业体量如此之大且周围配套、人流都不如恒隆成熟的情况下，是否能够按规划成功建设商业CBD，就要看昆明这座城市的整体发展潜力了。
但是，在巫家坝楼盘的走访过程中，记者几乎可以听到的同样的话：“你放心，这里是昆明未来新市中心，这里都发展不起来哪里发展的起来？” 龙湖.天璞销售人员更是一种碾压式：“每一个城市中心都不是一蹴而就的，上海的陆家嘴也不是一开始就是陆家嘴，成都的金融城也不是一开始就是金融街，发展了10年，浦东新区发展了17年……巫家坝不依赖中央公园，依赖的是政府的政策支持和各个开发商的努力建设，而我们龙湖凭借自己的天街商业，哪里有天街哪里就是市中心，不靠中央公园吃饭的。”
据克尔瑞最新数据显示，昆明楼市再次出现小幅上扬：7月，昆明主城新房市场整体供应上升，各业态成交均有上涨，市场利好；但商业市场依旧低位运行，去存困难。其中，商品住宅供应123万方，环比上涨10.42%，受住宅市场新项目入市影响，成交持续上涨，均价15323元/㎡，整体均价相对稳定。
图源：克尔瑞“昆明地产大数据”微信公众号
这句话的重点应该是：“但商业市场依旧低位运行，去存困难。”如何化解巫家坝的商业两难，也只能交给时间去验证。
