公司年中观察|下调增速 严控负债 世茂踩下了“刹车”

来源:中宏网房产时间:2020-08-27 11:08:40

中宏网北京8月27日电(记者 王新程)在近期上市公司的中期业绩发布潮中,世茂系上市公司可谓地产圈内绝对的主角。

在8月20日对外的2020年中期业绩发布会上,A股上市公司世茂股份(600823.SH)首次公布了“千亿600823”战略,计划目标于2024年公司销售签约达到约1000亿元,年复合增长率达到约40%左右,争取为公司股东带来更大收益。

5天后的8月25日,港股世茂集团(00813.HK)召开中期业绩发布会,世茂总裁许世坛更是为集团未来“划线”:“世茂集团将从“规模之路”向“利润之战”进行升级,中长期目标是,成为中国前五最具投资回报的以地产为主营业务的公司。” 而对于地产前五的标准如何衡量,许世坛的解释为,主要是利润和股价表现上排在前五名。

1598497852491929.jpg(图片来源:世茂集团中期业绩发布会)

在同行们纷纷采取保守策略的情况下,世茂在两场发布会上逆势立下目标让市场颇为意外。同时,高额的预期亦使世茂在资本市场上吸引了极大的关注度,世茂股份自8月21日业绩发布会后,连续四个交易日以涨停价收盘,获期间A股地产板块涨幅榜头筹。世茂集团昨日(8月26日)大涨8.23%,创下自上市以来股价新高。

销售增速“刹车”

整体来看世茂集团2020年上半年业绩。公告显示,世茂集团于期内实现签约销售额约1104.8亿元,同比增长10.1%;实现毛利约195.1亿元,同比增长14.6%。实现销售面积629.8万平方米,同比增加13.3%;销售均价为17542元/平方米。在上半年房企普遍因疫情导致数据下滑的环境下,世茂集团经营数据表现靓丽,多个指标呈现上涨状态。

但通过比对同期增速可以发现,本次世茂集团的业绩依然有不小的波动,公司2019年半年报显示,期内签约销售额同比增速为38.7%,销售面积同比增速为23.3%,毛利同比增速为28.9%,世茂集团同比上年增长速度出现放缓。

2020年之前的世茂集团,规模增速可谓迅猛。2017年—2019年,世茂集团分别实现合约销售额1007.7亿元、1761.5亿元、2600.7亿元,三年销售业绩复合增长率超过50%。而据勾股大数据的统计数据,2019年TOP10的房企平均销售增速仅为14%,世茂的销售规模增速远远高于不同梯队的其他公司。

微信截图_20200826171428.png(图片来源:勾股大数据)

记者了解到,世茂迅猛的增速来源于此前公司管理层的规模战略,但此次中报增速放缓,不少业内人士看来,世茂可能将对规模战略踩下“刹车”。

在8月25日世茂集团的业绩发布会上,许世坛亦对世茂未来销售增幅作出调整,将2020年-2024年的集团销售增幅调整至20%-30%,上调派息比率到35%至45%,通过分拆新上市公司增加特别股息,以此保证整体核心利润的增长。

另外,充足的土地储备也是世茂实现“利润之战”转型的关键。截至上半年,世茂集团的土地储备约为8393万平方米(权益前),同比增长31%,土储货值接近1.45万亿。其中按土地总价来看,一二线及强三四线城市的占比达94%。世茂集团预计,下半年公司可售资源约2206万平方米,货值约4000亿元,其中,79%的资源都是住宅项目。

但对此,有分析人士认为,世茂通过降速向利润转型的道路不会好走。一位不具名的券商分析师向记者表示:“近年各种调控环境下,地产住宅端产品的早已没有“高利润”标签,如果不增加多元化的利润贡献,那么在普遍走量的市场用降速来提利润,效果可能不会太好。”

从世茂集团半年报的收入构成上也可以看出,物业销售仍是其收入绝对大头,而商业运营以及物业管理业务相比去年同期也增幅甚微,酒店经营业务则受疫情影响出现下滑情况。

微信截图_20200826182434.png(图片来源:世贸集团2020年中期报告)

针对世贸多元化业务,许世坛在业绩发布会上对战略作出了微调,他表示未来将在现有的商业娱乐、酒店板块、物业服务等板块上增加金融业务,“金融可能会覆盖到保险、小贷,甚至上下游很多产业。”

而住宅端的策略,则是以控制回款为主。“全年计划拿地金额约1200亿元,同时将严格控制拿地款占回款的50%以内,即大概是销售额的40%以内。今年新增货值计划完成5000亿元,上半年完成不止50%。地区公司只有完成回款计划,才能拿地。”许世坛在发布会上谈道。

严控负债指标

从世茂半年报的资产情况来看,截止上半年末,世茂集团资产负债率为75.87%,比2017年开启规模战略之初时提高了10%,但是还是排在主流房企的末尾,远低于融创,碧桂园,恒大,对比整个行业,世茂的负债水平并不高。

微信截图_20200827100656.png世茂资产负债率(图片来源:choice)

剔除预收账款之后,世茂的净负债率更低,根据世茂集团2020年中期报告显示,公司净负债率为57.8%,较2019年末下降1.9个百分点,这是世茂连续第9年维持在60%以下的健康水平。

许世坛也在中期业绩发布会上谈到,他提出,未来五年净负债率目标仍控制在60%以下,同时争取每年有序下降利息成本。

而从上半年世茂的融资情况来看,确实有多项融资动作发行成本获新低。记者了解到,世茂集团以及其子公司上半年发行公司债共111亿元,其中上海世茂建设有限公司成功于5月发行人民币31亿元5年期债券,利率仅为3.2%,创下了世茂境内债券发行成本新低。2月发行人民币8.5亿元疫情金融产品及于4月获得市场首单武汉酒店抗疫资产支持专项计划(CMBS)6年期人民币8.4亿元的发行额度。7月发行3亿美元于2030年到期之4.6%优先票据,创世茂境外债券发行年期最长、利率最低的新纪录。

另外,基于上半年回款为主的策略,1-6月末世茂集团累计回款893.4亿元,回款额增长95%,帐面现金699.21亿元,较19年底上升17.3%,短期借款占总借款比例降低至27.7%,期限结构健康,现金短债比为1.8。

有世茂投资者向记者分析,上半年世茂健康的资产情况为管理层未来的“利润之战”策略带来了更多的想象空间,融资成本带来的优势也意味着世茂内部运转会比一般的地产公司更加高效。

不过需要注意的是,近期关于“地产企业金融端的三条红线管控”让市场风声鹤唳,虽说中期报告的结果来看,世茂未踩中一条“红线”,但管控落实后的每年15%的有息负债增速限制会一定程度上带来掣肘。而在8月20日住建部、央行联合召开房地产企业座谈会中也明确指出,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此举也被许多从业者解读为控制房地产负债,促长效机制提速的举措。

而在此次中期业绩发布会上,世茂方面亦提到了“三条红线管控”,许世坛表示:“最近国家密集约谈开发商,也出了内部指引,可能在金融端对市场要做一些收紧。我觉得现在地这么贵就没有必要了,所以可能还是要等市场冷静冷静,是不是政策出来也会带来一些机会,我们可以利用这个机会再去做新的投资。”

责任编辑:李倩
审核:杨凡
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