进入9月，今年上市房企的2020年中期业绩发布已经近尾声。在疫情肆虐的2020年，各家房企的表现各不相同。
销售整体分化
整体来看，疫情对房地产业的影响，集中体现在销售环节。
头部房企中，今年上半年，碧桂园实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.32%；净利润约为219.3亿元，同比下降5.2%。同期，融创完成合同销售金额1952.7亿元，同比下降8.8%；净利润增长约6.5%。保利实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，净利润微增。
相比之下，“第二梯队”的一些房企实现了业绩增长。如中海实现合约销售额1720.1亿元，同比增长4.2%；龙湖实现合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%；世茂完成合约销售额1104.8亿元，同比增长10%。
过去三年来，房地产市场出现罕见的“大牛市”，很多房企借此实现销售规模的大幅攀升。其中，大中型房企的复合增长率普遍在30%-50%的水平。
今年以来，疫情一度使很多房企的销售受挫，直到二季度才逐渐恢复。“基本上一个半月的时间是没有销售的。”中海地产行政总裁张智超说，这也造成了供货的延后，以至于在疫情逐渐得到控制的6月，中海集中供货和销售，并于当月实现了575.6亿元的创纪录销售规模。
但并非所有房企都能稳住销售。今年上半年，绿地实现房地产合同销售金额1330.29亿元，同比减少20.7%，合同销售面积同比减少30.7%。同期，北辰置业的营业收入为人民币33.48亿元，同比下降60.83%，公司的利润降幅则达到八成以上。
毛利普遍下滑
根据Wind统计显示，沪深港股地产类发出的半年报上市公司中不足三分之一的房企毛利率录得同比增长，三分之二的上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势。毛利率同比下滑幅度超过10个百分点的房企有32家。
这32家房企中不乏一些位居行业百强榜单的房企。诸如，大名城、华发股份、华侨城A、美好置业、南国置业、首开股份、泰禾集团、新城控股、招商蛇口、SOHO中国、力高集团、建发国际集团、五矿地产、首创置业。
部分房企的毛利率相较于去年同期近乎腰斩。例如，建发国际集团的毛利率从2019年上半年的40.62%，下滑至本报告期的21.89%。不仅中型房企，部分头部房企的毛利率也有所下滑。如招商蛇口的毛利率从2019年上半年的37.88%下滑至本报告期的23.85%。
35家房企的毛利率相比于去年同期有所增长。而对于部分毛利率上涨的房企，利润率高的项目于本报告期结算，以及重仓的区域房价上涨，是推高毛利率的重要原因。
以深圳控股为例，公司上半年实际合同销售额约75.82亿元，较去年同期增长17.8%。其中，仅深圳南山区前海颐湾府住宅项目和深圳福田区泰然立城办公项目，就分别贡献了27.9亿元和18.1亿元合约销售。
融资三条红线
近几年中央政府房地产一直按照“房住不炒”“不把房地产作为刺激短期经济的工具”“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策方向进行调控，保持稳定，稳存量、控分量，在保持稳定前提下逐渐降低杠杆的方向。
在“房住不炒”的大基调下，今年再次着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”及因城市施策的长效管理调控机制。由于二季度后全国土地市场及部分城市的房地产市场出现过热的苗头，8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。
值得注意的是，此次“三道红线”的消息与房企2020年中期业绩的发布几乎同步，业绩会上各大房企的高管也不得不面对投资者关于“三道红线”的问题并给予详细的解答。
而在“三条红线”严控的负债和财务结构上，部分房企曾公开表示公司资产情况保持健康良好，跟政策趋势保持一致。
例如碧桂园总裁莫斌在业绩发布会上公开表示，碧桂园从2018年开始就在降负债，跟国家的政策比较一致，碧桂园在稳健和发展之间会做比较好的平衡。万科总裁祝九胜则称，万科的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，万科已经连续11年保持经营性现金流为正。而明确已踩中“红线”的融创中国，董事长孙宏斌也在公司中期业绩发布会上坦言，2017年融创已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。未来三年中将把这作为重点规划。
这或许也预示着，房企的高杠杆时代将从此逐渐走进历史，稳健增长将成为大多数房企未来发展的关键词。
地产分析人士表示，“房住不炒”主基调不变，中国的房地产市场会越来越健康，而在整体融资负债的要求下，想再弯道超车、快速增长的可能性不大。随着中国城镇化的推进，对优质的产品力和良好的资产结构并行的房企是最大的利好。
