中宏网上海9月18日电（记者 周涵欣）新冠疫情，“三道红线”，2020年中国的房地产面临着一波又一波的全新挑战，行业将会如何变化？房企如何应对？本期长江对话，记者专访亿翰智库董事长陈啸天。作为中国房地产行业影响力智库机构，亿翰智库将“发现中国地产前行的力量”作为自身的使命，致力于探索房地产行业以及房地产企业的未来发展路径，亿翰智库董事长陈啸天，2017、2018、2019、2020连续发表年度核心观点“资源的壳，市场的心”“从房产到地产，B2G有大未来”“回归本源，重塑核心”“行业向心，资源为锚”深刻影响房企及金融机构对市场的判断。
陈啸天认为，从2020年开始，中国房地产业的内外部环境已经发生巨大的变化，开源节流，降负债，降杠杆成为趋势，过去的二十年，房企面临的分别是“普遍性机会”“结构的机会”，未来，房企需要抓住“资源的机会”，特别是G端（政府）的需求变化机会。
亿翰智库董事长 陈啸天
记者：近期，“三道红线”成为中国房地产的热词，在三道红线的压力下，以往房企依赖融资扩规模的模式已经到头，接下来房企将如何调整自己的模式和节奏？这几天，恒大7折卖房抢收，是否反映出抢回款降负债的迫切诉求？
陈啸天：最近业内各方都对三道红线非常关注，在企业的业绩发布会上，几乎每一家企业都会被投资者问到这个问题，包括近期我与企业沟通时也有很多企业家谈到，其实近一两年，企业一直在提“降负债、降杠杆”，三道红线出来之后，企业普遍地把更多精力放到控风险上，在风险可控的基础上再去提发展目标，这是肯定的。客观上来说，三道红线的提出对行业和企业都不是坏事，它服务于整个房地产行业长效机制的形成和平稳发展。具体到企业层面，企业控风险的抓手可以大致分为两类：开源和节流，也都有一些典型的做法，我这边也简单说一下。开源方面：第一，加快周转、抓回款。这是企业降杠杆最直接的方式，比如这次恒大7折抢收，就是很典型的回收现金流手段；第二，引入战投，通过引入资本方作为股东，变相降低母公司杠杆率，比如华夏幸福引入平安资管；第三，板块分拆上市，比如商业、物业等等，同样是通过增加权益的方式降低负债率；第四，轻资产输出，企业杠杆率高的原因很大程度上是土地资产占用过多资金，通过轻资产方式能够有效缓解这一问题。在节流方面：第一，核心是量入为出的投资策略，拒绝冒进，严控投资成本和质量；第二，多种投资方式并行，除了招拍挂之外，收并购、城市更新、产业勾地等多种方式拿地；第三，探寻融资窗口期，可尝试创新型的融资渠道，例如供应链金融等等，从而实现融资成本的降低。
记者：综合您对当前政策及市场的判断，你会给房企有些什么建议？未来是否是大房企的时代，小房企的生存空间越来越窄？
陈啸天：第一个问题，我想用今年我在亿翰C4峰会上发布的核心观点来简单回答一下，2020年我给房地产企业的八个字是“行业向心，资源为锚”。今年可以说是这40年来对各行各业冲击最大的一年，但相对别的行业，房地产行业会好一点。虽然也受到了冲击，但是梳理这两年的政策，会发现自18年“731”以来，地产行业的逻辑一直没有变过，反而是更加显性化的过程，地产行业的占位从“经济助推器”转化为“经济稳定器+产业载体”，在今年这个时点上，可以说是越来越清晰了，我称之为行业向心。对于房企而言，在当下环境中，波动、震荡都是理所当然的，这种情况下，你如何去把握确定性的东西，我定义为“企业之锚”。回顾2000年到现在，可以总结为三个十年，三类机会，三种锚定。第一个十年是普遍性机会，市场无限大，企业都能挣到钱，锚定的是需求；第二个十年是结构性机会，不是所有时候、所有区域都挣钱，企业需要判断出手的时机，需要建立自己某方面的优势，这个阶段锚定的是周期；第三个十年，也就是2020开启的这十年，我称之为耦合性机会，除了企业的能力之外，你需要兼顾很多东西，其中确定性最强的，是G端（政府端）的诉求和资源，所以我认为锚定资源——尤其是G端的资源，会是这十年企业发展越来越明确的一个路径。
关于第二个问题，我之前也一直在说，地产相较于别的行业而言，是一个规模巨大且“百家争鸣”的行业，即使是Top1的房企，市占率也不足5%，随着行业进入存量，集中度进一步提升是大概率事件，过程中一定会有玩家出局。对于房企而言，规模的确很重要，规模越大、容错率也越高，调整的弹性也会更大一些，包括未来政策划定的时候，规模可能也会是一个很重要的因素。但评价一个企业不仅仅只有规模一个维度，企业的生存方式也有很多种，不能简单地用规模来划分，在当下环境中，“稳”比“大”可能更重要。
记者：房地产作为经济的重要稳定器之一，您认为接下来国家对房地产行业还会有哪些措施？
陈啸天：第一，国家看到有些企业负债率太高了，不允许这些企业发债，看上去是一刀切，其实是约谈企业调研，表达主管部门管理房地产行业的新思路，请企业来谈一谈有没有什么想法？有没有什么意见？第二个其实这也是管理，我认为对整个行业真是一个大好事情，你看他很明确的，如果你三条红线突破了，你就是红色，两条线就是橙色，一条是黄色，三条线都没有就是绿色，他会告诉你现在红色没关系，你用三年时间去调整，但是每一年必须要有一个进步，所以从管理的角度，国家是非常明确的把规则提出来。当他把这个行业要这样管，所有的企业都会往这样去变，既然是按这个要求，就意味着这个行业未来是很稳健的成长，对整个行业是好事情，所以总的来说，国家其实真的已经开始对房地产进行了长线管理，长期的管理的目标和诉求方案已经出来了。
记者：创立亿翰智库的初衷是什么？作为中国房地产行业影响力极大的智库机构，具体做了哪些事？它的影响力体现在哪些方面？
陈啸天：我们每年会连续举行几场大会，把很多朋友、很多行业的领导和一些杰出的代表都请上台，一起来呼吁行业为社会做出应有的贡献。“利国、利民、利业、利企”是我们的宗旨，我们会从这4个角度去往下延伸，因为研究本身有它的一个内涵，有了可扩展性，它真的可以改变很多东西，好比朋友可能会经常询问你最近有什么观点什么想法？别小看他这种问，因为在这过程里面，我们就要改变他很多投资的逻辑，投资的行为，所以我还是相信思想是有力量的，你怎么让这个思想具有力量，然后通过思想的力量影响到整个房地产业的发展，从而能推动整个社会发展，这就是我创立亿翰智库的的初衷，亿翰智库的宗旨也是发现行业成长的力量，我们在所有的宣传资料里面都会讲到这一句，当你在推动行业的成长的时候，其实你也在推动整个社会整个国家的发展，但我们希望能引导这个行业可持续的良性的稳定的发展，而不是爆发的，因为爆发性的发展其实没有意义，爆发性的发展，其实也就是今天爆发了，明天爆发了，后天爆发了，再后天它就死了，所以没有意义。具体来说，我们每年都会向整个行业发布行业的年度观点，告诉整个行业，接下来这个思想大家一定要理解，因为我们看到整个行业发展的战略性的目标是往这个方向走，比如说我们最早就跟整个行业提出来，房企的终极发展模式一定叫资源的可市场的吸引力，我们很多国企它还在混改，央企国企混改，混改的目的就是我土地资金我都很容易获取，我希望引入民营企业，从民营企业引入过程里面，改善我的市场化。其次，构建全行业顶级资源交流平台。今年亿翰峰会是第4届，我们称为：“G4”，我们会结合当前国家发展的诉求、行业发展的趋势、以及我们很多企业所面临的困境、社会所提出的一些声音，然后找到一个最核心的年度关键词，解析成为我们的年度办会的核心主题。然后结合企业的发展，分析企业今天是什么状态，企业目前发展的战略目标和诉求是什么？我们企业关注的竞争对手是谁？亿翰会从战略的角度来看，给企业建议你现在该怎么做、该怎么来思考、路径应该怎么来选择，我们也积极的给相关的有关部门提交很多的调研报告，很多的建议，我们从今年年初到现在，一直在配合有关方面在提交各种材料，中间我们也会跟全联房地产商会一起联合去做。所以我们今天也开始开辟一个新的战场，我们也投入了相当多的资源，有一个团队专门在为整个领域整个行业的发展和企业的发展来提供各种的支持，以及咨询研究工作。
