编者按：去年8月，北京万科旗下养老产品“随园”正式入市。作为切入养老产业的超过10年房企，万科新养老的项目被市场看做观察养老产业运营的最新样本。项目运营一周年之际，北京随园有何创新和突破？成为了许多养老或是地产从业者关注的焦点。
中宏网北京10月26日电（记者 王新程）说到房山区长阳镇，曾经留给人们的印象就是遥远的路程和一片麦田。然而随着北京飞速的城镇化建设发展，距市区仅有15公里的长阳，有了越来越浓的城市生活气息，依托房山区大量的天然旅游稀缺资源，“生态”“文化”“宜居”成为了长阳之于北京独有的标签。
北京万科的养老旗舰项目——随园便是在长阳落成。2017年，房山区政府在长阳一带建设了社会福利中心，并委托万科进行该社区运营。据了解，该项目是一次政企合作的全新尝试，项目总占地约40000㎡，整体规划7栋楼，近700余张床位，选址交通便利的城市近郊，到城区车程不到一小时。
地段和规划是最好的赋能，这也使得北京随园多了一份做标杆的使命。2019年8月20日，随园养老中心正式开业，为退休老人们自理、介护、介助为一体的居住环境及一站式养老服务。养老中心负责接收基本养老服务对象的床位数175张，发挥了兜底性、基础性的民生保障作用，拥有20多个功能的公共配套空间是养老中心的核心组成部分。该项目不仅是万科北方区域内规模最大的养老项目，也是目前北京市床位数第一的公建民营养老机构。
运营一年时间，随园已有近百名工作人员，为超过400名长者提供服务，实现了预订满租，并成功实现微利可持续运营，这样的成绩，已然证明了随园在行业内的良好口碑和极高认可度。
精细化管理服务
在养老业务上，万科始终强调做的是服务，并非地产开发。这一点也正好是万科北京随园项目一开始就确立好的核心主线。叠加与房山区政府的公建民营的合作模式，使万科可以更加专注于输出于标准和服务。
从随园的设计标准上来说，万科最初并不急于让随园入市，在从房山市政府接到项目后，专门邀请日本知名设计师津岛晓生，经过3年的时间研究适合随园的长者社交活动场景。
“没有围墙的养老院”，是外界对于随园的第一印象。不同于许多封闭式的养老院，随园则以开放式的设计给予宽阔的活动区域，这不仅保证了院区内采光充足，还可以让室内室外得到充分的互动。地面全平无障碍，长者行走充足的宽度和空间。
据随园相关工作人员介绍，随园内设有室内活动中心、室外球场、以及景观花园。室内活动中心设置了阅读视听、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧、休闲会客、阳光私宴等20余个功能空间，在室外打造了“健步、悦舞、康养、益趣”四大适老化功能景观空间，以满足老人养生休闲的多样需求。
在养老服务方面，随园则依托于服务管理系统V-Care智慧照护平台，以实现养老服务的标准化和精细化。
据悉，V-Care是北京万科养老开发的服务管理系统，包括8大类服务模块165个服务细项，涵盖产品硬件服务、健康管理、护理、医疗、缤纷生活、营养餐饮、特色家政等。例如为长者定制个性化医养结合照护计划；三餐一点供餐模式，提供适老化菜品，满足高血压、糖尿病等特殊需求；针对护理型长者，入住后每天的作息时间及喝水量等都有严格的限定，并体现在V-Care系统上。
同时V-Care亦可以以多种量化指标进行运营管理，通过长者打卡、管家统计的形式，提供区域热力图、社团活动热力图，以便发现哪些空间、活动设计还需优化，均以数据的形式清晰呈现。
“传统的养老服务其实是一个很碎片化的工作，大量细小的服务内容很容易失去条理，另外不同的用户需求不一致也会导致供需不匹配等情况。”随园副院长赵婷婷表示：“可以说，V-Care系统是对养老服务的一种整合，它会提醒我们下一步会应该做什么样的服务，同时每位长者的需求都会被记录在V-Care上，以方便我们做一些资源整合，让长者享受到更为精细化的服务。”
创新式养老理念
在拓展市场化道路中，万科对养老业务定位是，以康养服务为核心竞争力，以生活服务为基础。而养老业务，也正是万科践行“美好生活的服务商”理念的关键一环。
那么如何在养老业务上服务美好生活？经过几年的实践，北京万科给出了自己的答案。
记者了解到，北京万科除了高标准精细化的运营服务之外，还探索出了“邻里式养老”的新模式。
所谓邻里式养老，是在提供康养服务、医疗护理等服务的基础上，保障长者与社会的关系，满足长者的社交需要。在这种模式下，可以促进长者的社交关系，培养长者爱好，扩大社交圈子。邻里式养老也正是万科一直所推崇的养老模式。
在日常的服务中，随园则对“邻里式养老”进行了全面升级，结合城市的实际情况与市场环境，在理念、服务、管理方面进行升级与创新。其中，“幸福银行”作为万科养老理念创新的典型，引进到北京随园养老中心。
随园工作人员向记者介绍，随园中每位长者都会得到一本幸福账户，在参与运动、书法、音乐、社团等社交活动的时候，老人可以获得相应的“幸福币”，并存储进“幸福银行”，通过支取这些“幸福币”可以进而换取对等的福利内容。随园定期组织大型的“幸福集市”“趣味运动”等，老人们可以在市集上根据自己的喜爱，购买到实用的日常用品、饮品、甜点等。
“除了园区内的社交之外，我们还会定期组织长者们参与一些外部社交，比如邀请老年机构，歌唱家来随园演出联谊，另外我们还开设的有手机课，告诉长者们怎么使用网络社交，如何网购，或者拍摄抖音、Vlog。”
副院长赵婷婷认为，幸福银行是一种全新的社交激励理念，鼓励长者由消极养老状态，变为主动养老模式，积极参与康复运动、社团、社交等活动。这不单有利于随园对长者的长期养护服务，也有助于随园进一步了解长者的需求。
全方位资源整合
虽然养老被市场看作是一片万亿的蓝海，但对于传统房地产企业来说，做养老似乎是一个不那么“登对”的事情。习惯了地产业“高周转快回报”的房企们，应对养老“长周期慢回报”时总显得有些水土不服，即便是切入养老领域十余年的万科，仍然在不断摸索
养老服务是一个长期的过程，需要长期的投入于服务运营，而国内目前养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同，导致企业很难找到一个合适盈利模式。
一位地产业卖方分析师告诉记者：“房企切入养老业务，重点是企业在医疗、保健、娱乐等方面针对老年人需求的整体把控，考验的是企业对资源的整合能力，选择适配产品线定位，将决定项目成败。”
而在这一点上，北京万科的定位已然清晰。2019年，万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”以来，北京万科的养老业务也整合成了两大产品线——突出专业护理能力的怡园，和营造睦邻友好关系的随园。
有了清晰的定位后，万科亦可以适配产品线进行资源整合。专业护理能力的怡园对应客户主要是半自理和失能失智的老人，对专业的护理康复甚至医疗有较强需求，万科便整合医疗保险机构，医养医护人才以及先进医疗理念给予支撑；而以CCRC模式的随园，则是将日常护理机构等全产业链资源实现整合结盟，针对全龄长者提供包括自理、介护、介助，一站式的养老社区；同时，万科在政企合作、公建民营等方面拥有的资源也是决定其养老项目胜负关键因素之一。
反映到项目运营上，北京万科的怡园长者公寓以及随园养老中心目前都保持较高的出租率，且均实现微利可持续的状态。
可以看出，万科的长期投入以及精细化运营之下，这些养老业务已经具备可持续性，随着未来养老赛道不断拓宽，万科有望通过长期以来深耕的产品设计、线下服务以及创新标准赋能行业，从而并推动整个养老产业正向发展。（本文图片来源：北京万科）
