共建2.0:开启房地产下半场的互联生态模式?

来源:中宏网房产时间:2020-11-11 09:52:29

中宏网北京11月11日电(记者 王新程)11月1月,刚刚成立两周年的蓝绿双城正式迈入第三个年头,并在它的大本营杭州发起组织了“第二届共建者大会”。

和去年的首届共建者大会一样,董事长曹舟南、总裁顾建明、余海涛等蓝绿双城创始人悉数到场,为公司品牌、自身发展以及行业现状进行宣讲,而他们创业两年崭露头角的“共建”模式,自然是大会的核心议题。但与去年不同的是,曹舟南讲述了蓝绿双城“共建”模式下的一些更深层次的解读与思考。从代建到共建,再到共建互联,蓝绿双城的发展理念又一次进行升级,2.0的共建版本展示在公众面前。

在去年的共建者大会上,蓝绿双城提出了共建模式,在曹舟南看来,共建是基于传统代建模式的一种创新,共建模式将坚持市场化法则,以“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”为基本原则,主要包括小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种类型。共建模式下,股权比不在于大小,参与方都要有真金白银投资,自身能赚到管理费之外的利润。但挑战也随之而来,如果项目出现亏损,每个参与方都需要承担风险。

而今年的共建2.0版本,是对过往的共建模式的又一次升级。共建2.0将把房地产还原到制造业和服务业,构建业主、投资人、合作商、合伙人的事业生态,连接投资端与开发落地端,打通需求、资本与能力、资源,重构房地产价值链,推动从商业模式到分配模式的系统变革,打造头部企业互联的共同体。

1605059636279784.jpg图源:共建者大会

代建趋势:市场进入红海时代

要知道,共建模式的“前身”代建,便是曹舟南十年前在国内地产市场提出的概念,彼时还在绿城供职的曹舟南起草了第一份代建合同,并在绿城建立了以品牌输出和管理输出为核心的代建模式。

过去10年,国内地产代建行业增长迅猛,根据中国指数研究院数据显示,2010年至2019年,国内新签订代建项目建筑面积由908万㎡增长至6749万㎡,年复合增长率24.97%,2015年至2019年,代建行业的收入及净利润年复合增长率分别为34.9%及37.8%。

1605059658498371.png图源:中指研究院

而目前绿城代建业务已在2018年实现500亿销售额,占到了集团总销售额约35%。整个大绿城体系成立10年来,做了超过500个项目,以代建业务为核心的绿城管理于今年7月成功登陆港交所。这些数据都一定程度展现了过去代建模式带来的效益。

虽然说在11月1日的共建者大会上蓝绿双城的创始人团队多次提及共建带来的多方共赢,但从无风险委托的代建生意,到共担风险的共建模式,这种转变在外界看来似乎多了些利他主义。

但实际上,曹舟南提出共建模式背后的诱因跟近年代建模式环境的变动密不可分,他在媒体交流会上的发言也有意映射对代建行业的判断:“代建(未来)一定没有项目这个结论我下不了,但是代建作为商业模式面对未来的市场是一片红海,这个结论可以下。”

在曹舟南看来,国内代建行业经历前些年高飞速发展后,市场已处于高度竞争状态。

记者了解到,近年来,众多物业开发商已开展代建服务,抢食这一“万亿元量级”蛋糕,目前代建行业已有绿城、建业、金地、滨江、雅居乐等30多家头部房企同台竞跑,头部企业市场集中度有所下降。

1605070441994206.png图源:中指研究院

有分析人士告诉记者,由于代建市场参与者众多,产品输出同质化,企业需要靠大量输出项目产品、降价来保证生存。这也导致同为代建行业,各个企业的盈利表现亦参差不齐。记者查阅相关房企年报后发现,2019年,格力地产的受托开发项目毛利率是17.6%,滨江集团房产项目管理服务的毛利率是19.33%,绿城管理的毛利率是44.2%。

该人士还指出,虽然代建市场尚有发展空间,资本市场给予认可,看似这是一门“好生意”,但却也让市场有所担忧。“代建业务盈利模式较为固定,主要以管理费和超额收益为主,目前主要赚取的是中小开发商的利润,而中小房企利润空间本就在不断被压缩,未来利润增长速度持续性存疑。”

共建2.0:行业整合建新生态

现如今,“三条红线”出炉,房地产行业开启一轮大规模降杠杆,步入重塑期。十四五”规划建议继续强调房住不炒、租购并举,推动新型城镇化和城市群都市圈建设。市场趋势下,房地产市场参与者们面临挑战,同样也有许多机遇。

在共建者大会上,蓝绿双城董事长曹舟南认为未来房地产企业将有两条发展道路,第一条是最顶部的房企集中度进一步提高,逐步产生寡头化,TOP前30,有机会继续在行业集中度方面做出贡献。

但随着行业集聚程度的进一步深入,中小房企的生存境遇将愈发艰难,相对于规模越做越大的大型房企,中小房企的对外在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争,对内,融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。

所以蓝绿双城推举的第二条道路,便是基于共建模式下的地产业“共建互联2.0”。与资本、产业、供方、同行、客户五个共建层面有序实施。在该模式下,一个开发项目,多个共建方可以在物业、产城、运营、文旅等多个维度发挥其在细分领域的优势,在通过入股投资等形式获取收益。

事实上,共建模式下的开发商之间相互合作似乎和“联合拿地”有些类似,不少房企都曾通过成立“联合体”的方式获取地块进行合作开发。但从模式上来看,“同行共建”的区别在于合作方式会连接项目的需求端、供给端、融资端,共建方的专精领域会更为深入,更加细分。

曹舟南对共建2.0的愿景并不小,他希望通过这种模式链接投资端与开发落地端,打通需求、资本与能力、资源,重构房地产价值链,打造头部企业的互联共同体。同时劣性竞争有望减少,共建方成本得到控制,甚至或将对抑制房价起到一定的作用。

为实现这一终极目标,蓝绿双城在会上发布了5个方面的核心能力,探索成长为共建互联头部企业的可能性。

一是引入SOD(服务导向发展)理念,蓝绿双城以未来的生产、生活、生态场景来指导规划、设计、营造和运营;二是导入“双开发”作业模式,在项目端,蓝绿双城分别有以绿色为基调的品质规划开发板块,和以蓝色为基调的智慧服务开发板块,通过“双开发”模式链接人居生活和智慧科技;三是打通“三合一”服务机制,联动开发服务、生活服务、城市服务,连贯营销服务、物业服务和配套服务,提纯生活服务能力;四是创新TOD开发运营模式,推动TOD从交通流线向经济动脉转化,从交通方式向全新的工作方式、生活方式转变;五是落实事业合伙人机制,从源头上释放“共建互联”、干事创业的积极性、主动性,激发创造力、生产力。

1605059700246390.png蓝绿双城“双开发”模式 图源:蓝绿双城官网

在具体的实践上,据蓝绿双城管理层人士透露,公司目前已与光大、五矿、中铁、中交、国开金、平安不动产、云南投资、山东高速、杭州地铁和南京地铁等50余家企业开展资本共建。今年内,蓝绿双城将有接近一半项目面世,大部分都是沿用共建模式。 2021年,蓝绿双城的发展目标是项目数量超过百个、销售额成长到100亿或者200亿元。

值得注意的是,蓝绿双城2020年首批战略投资者已经落地,公司将在2~3年内启动上市进程,前期将会展开一些股权架构优化、境内外架构设置等基础工作。

成立仅两年的蓝绿双城,其搭建“共建”模式体系正逐步走上规模化之路,其在实践中的增速和成绩已然得到了资本市场的认可。但对于业内来说,蓝绿双城是否能在“共建”模式下蹚出一条成熟发展路径,尚待后市观察。

责任编辑:李倩
审核:杨凡
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