中宏网上海1月19日电（记者 周涵欣）2020年4月份，证监会和发改委联合发布了40号文，启动了基础设施REITs的试点，公募REITs的推出具有里程碑的意义，是新发展阶段利用资本市场服务实体经济的积极探索，它在解决新基建资金的问题同时又有助于去杠杆和缓解代替债务的压力。
半年多来，各地方政府纷纷发文响应，众多的专业机构推出了若干的代选项目，各省、市、政府发改委踊跃上报推荐，市场对这一新生事物充满期待的同时，对具体问题也存在着疑惑和各自的见解。在此背景下，近日，记者专访了富尚资产董事长、香港越秀REIT独立董事陈晓欧先生，为我们分享了公募REITs的推出给资本市场、基础设施和房地产行业带来的积极影响，他认为公募REITs的推出既提升了整个商业地产的品质，也促进了资产的资本循环，从而推动了整个行业、社会的发展。
富尚资产董事长、香港越秀REIT独立董事陈晓欧
作为全球首只投资于中国内地物业的上市REITs，越秀房产基金成功完成“四连跳”，实现跨越式成长，总资产已从45亿上升到近360亿，资产规模位列亚洲上市房产基金（REITs）前十位。凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动，以及独树一帜的一体化商业运营，越秀房产基金正稳步向千亿资产目标迈进。
在采访中，陈晓欧向记者透露，中国房地产下半场的主力军主要是存量市场。中国的房地产上半场，它的主流业务模式是“拿地、开发、销售”三部曲，开发商的开发效率和盈利模式决定了整个房地产市场的生死。而这种以开发、以生产化为导向的游戏上半场应该进入到了一个尾声状态，下半场可以看到，针对房地产的存量、房地产存量的资本化运作，将成为下半场的一个主流。我们观察到中国的存量市场很多都是良莠不齐的，很多的资产是极其优秀的，但也存在着大量的不良资产，或者叫没有运营效率的资产。而中国整个资产运营的状态就是处于很初级的，大多数的注意力都集中在了商业地产的开发，忽视了地产的运营。所以下半场对于存量的再开发再利用，以及对存量的一个盘活、资本化运作、精细化的管理将成为房地产的主权利，也是对于房地产存量盘活的一个最重要解决之道。
对于公募REITs的推出，陈晓欧认为公募REITs的推出，对商业地产以及整个经济带来了提升作用。
第一，提升投资人信心、提升了整个商业地产品质。
REITs的底层有很多优质的资产支撑，这些优质资产能给广大投资人坚定的信心。假如我投到这样一批优质的资产，买了它的收益权以后，就能够拿到每年的分红以及资产增值带来的收益，所以这是一个对投资人信心的提升，以及对于整个商业地产品质的提升。
第二，促进资产的资本循环。
中国现在没有REITs市场，很多优质的商业地产它的出路可能就比较简单，要么卖掉，要么就是把它租出去长期持有收租金收益。但是，对于一个投入重资产的开发商和业主来说，沉淀下去的资金很难收回来，而且回报率极低。但是，如果有了资产证券化的机会，就能很快在市场把沉淀的资金进行套现。在这样的情况下，是资本循环就更快了，他可以把它套出来的钱再去投另外一个资产，所以可以促进资产的循环和资本的循环，对整个地产市场的运作起到很大的作用。
第三，对于社会的高度贡献。
对于整个社会的贡献度，是由评估机构进行评估打分的。中宏网在这方面也有所探索，另外在这方面有很多权威性的发布，而公募REITs的推出就是对于整个市场的一个贡献，它不仅关心投资回报，更关心对于社会的贡献度。所以公募REITs的推出从历史意义上来讲，具有很大的推进作用。
谈及从中国市场来看，真正公募REITs实现存在的障碍问题，陈晓欧认为商业地产是最庞大的一个地产资产组合，它离真正的公募REITs还有以下障碍：
第一是商业地产税收问题。
在国际上，大部分的REITs市场税收是采用穿透原则，也就是说资金层面不收税，这样可以保证投资人拿到商业地产比较稳定且不是那么高的收益。目前在公募REITs市场上，如果把商业地产放进去，可以真正实现受投资人青睐的最大的一个障碍。我们呼吁，整个市场尤其是监管机构，包括权威机构，应该对这个税收引起足够的重视，应该参照国际市场惯例，进行税收的相应的改变，这是目前我们急需大家呼唤的改变。
第二是中国市场的融资成本问题。
中国市场很多优质的大型的国企、央企，他们融资成本都已经达到了4到6的水平，但民企的融资成本，房地产企业可以到10左右，这样的融资成本下，如何保障一个商业地产比较合理的4到6的租金收益，这是一个比较大的难点。
第三是整个中国商业地产市场的混乱。
比如产权的混乱，可以看到很多的资产，他们的产权是不清晰的，造成商业地产REITs的混乱，需要梳理好产权。
第四是市场的专业度也有待提升。
专业人才的缺乏导致了未来REITs还有很长的一段路要走，因为你要把REITs良好的运营起来，需要有大量的专业人才，懂得资产管理、资本运作的人才去支撑。但现在中国市场还没有培育出这样一批能够支撑庞大市场的人才库，这些方面都造成了目前中国公募REITs实现的最大障碍。
在陈晓欧看来，整个商业地产的公募REITs化，是势在必行。纵观全球房地产市场，从美国到欧洲，到亚太地区，这个市场是势在必行。中国整天讲存量盘活，如果没有商业地产真正的公募REITs盘活，存量盘活是一个虚谈。如果我们克服了前面说到的困难，实现重大突破以后，中国公募REITs、商业地产的公募REITs是指日可待的。同时，他也呼吁大家能够投身到对于商业地产资产管理品质提升的大潮中，相信未来会越来越美好！（图片源自：陈晓欧提供）
