2021年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称专项计划）成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。
“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。本次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。
作为全国首单公租房类REITs产品，本次专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视与大力支持，为公租房资产开展类REITs融资所涉及的各个环节，包括资产估值、资产转让、税务处理等探明了道路，为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索，为公租房公募REITs的推出起到了重要的引导作用。
公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周边其他类型租赁住房租金水平。
本次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用类REITs作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房依靠自身现金流融资的能力；由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间；存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力；类REITs融资提升了公租房企业的融资能力，加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对拓展保障性安居工程融资渠道、促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。
本专项计划的资产服务机构——北京保障房中心作为北京市进一步深化住房制度改革，探索创新市场化、专业化保障性住房供应和管理机制的住房保障政策实施平台和落地平台，主要承担市级保障性住房投融资、建设收购和运营管理三大职能。北京保障房中心成立之初即确立了“政府支持、市场化运作、可持续发展”的企业发展战略目标，紧紧抓住保障和改善民生这个根本，从无到有、从有到强，在高标准完成市委市政府赋予职能使命的同时，创造了卓越的社会效益，树立了良好的企业形象。经过十年的发展，北京保障房中心已成长为首都重点骨干企业，在破解特大型城市住房保障问题、促进北京加快建设国际一流的和谐宜居之都等方面发挥了积极作用。作为北京最重要的公租房持有主体，目前北京保障房中心资产总额超1200亿元，所有者权益超520亿元，持有公租房项目120余个，房源13万余套，投入运营项目百余个，代持共有产权住房政府产权份额近5万套，累计帮助20多万居民改善了居住生活条件。
本次专项项目协调人为国家开发银行和北京金控集团。国家开发银行为我国中长期投融资领域的主力银行，以“增强国力、改善民生”为使命，紧紧围绕国家经济重大发展战略，发挥中长期投融资和综合金融服务优势。保障性住房建设是重大民生工程，开发银行大力支持保障性住房建设。截至2020年末，累计发放保障性住房贷款4.98万亿元，切实发挥保障性住房融资主渠道作用，近年来，开发银行落实国家租购并举战略部署，加大力度推进租赁住房建设，因地制宜设计融资模式和金融产品，积极推动住房租赁融资模式创新。
北京金控集团于2018年10月19日注册成立，为北京市管金融企业，被人民银行定为全国5家金控公司模拟监管试点机构之一。成立以来，坚持“服务百姓生活、服务首都发展、服务国家战略”的金融价值观，致力于建设国内领先、国际一流的金融投资控股平台，着力打造科技驱动、面向未来的智慧金融综合服务体系。集团按照“持牌金融机构为‘骨架’、投融资业务为‘肌肉’、金融科技板块为‘大脑’”的战略布局，以金融科技为核心发展动力，争取在普惠金融和科技金融领域实现全国创新引领，服务首都“四个中心”和“两区”建设。
专项计划管理人国开证券为国家开发银行控股的证券公司，是开发银行“投贷债租证”综合金融服务中重要的一环。依托开发银行在中国债券市场的“旗舰”地位与综合经营优势，国开证券充分发挥客户、销售渠道、人力资源等多方面协同效应，有效凝结各类优势业务资源，为客户提供覆盖资本市场的丰富金融服务。截至目前，国开证券已发行资产证券化产品超过3000亿，产品涵盖铁路专项、保障房专项、扶贫专项、绿色专项等国家重点支持行业和领域。其中公租房资产证券化产品发行单数市场占比70%，发行规模市场占比超过80%。
基金管理人首建投基金秉承“汇聚资本能量、创新金融机制、服务国家战略”的使命，以国家重大基础设施建设为着力点，引导社会资金参与市政重大基础设施项目投资，通过专业化基金运作管理，推动国家基础设施建设，释放市场需求，激发市场活力，助力经济发展，最终实现增强城市综合能力，提高人民生活水平的长远目标。
