中宏网北京4月12日电（记者 王新程） 如果说规模和营收是企业的“面子”，代表其在市场中的硬实力和地位，那么盈利能力则算是企业的“里子”，代表其在市场中的长期能力和稳定性。对于上市物企来说，盈利能力不光是公司经营效益的核心指标，也是公司投资者每年最为关注的焦点。
总体来看，2021年上市物企盈利能力分化情况显著。39家上市物企净利润均值为5.58亿元。2021年盈利最高的碧桂园服务净利润为43.49亿元，而顺位最低的烨星集团仅为0.31亿元，样本毛利率均值为28%。
盈利质量方面，中骏物业以47.22%的超高综合毛利率排名第一，顺位最低为招商积余，毛利率为13.76%，数值相差较大。中骏物业业务主要涉及商场、写字楼、长租公寓等商业运营，相比传统住宅物业有较高的溢价能力，这也成为其毛利率突出的主要原因。碧桂园服务、万物云、融创服务、保利物业、雅生活等规模较大、涉及住宅物业较多的企业毛利率则分别为30.73%、16.96%、31.52%、18.68%、27.48%。从规模物企来看，盈利质量分化同样明显。
以净利润增速来看，2021年融创服务、合景悠活、弘阳服务、越秀服务等物企增速亮眼，均获80%以上的净利润增幅。其中融创服务和合景悠活净利润增幅分别为116.93%和111.11%。
也有一部分物企盈利情况并不理想。2021年佳兆业美好、第一服务、鑫苑服务、朗诗绿色生活、康桥悦服务5家物企净利润出现下滑情况；其中佳兆业美好和第一服务下滑幅度分别为70.43%和66.67%。
上市物企净利润、毛利率指标汇总（统计/制图：中宏数城研究院）
在此次年报净利润下滑的物企中，佳兆业美好的盈利情况也引起了市场关注。记者了解到，佳兆业美好2021年年度净利润数值为0.68亿元，而在其2021年中期报告中，其半年净利润为2.09亿元；这也就意味着，该公司在2021年下半年经营出现了亏损情况。但其在去年的规模和营收却均取得了50%以上的高额增长幅度。
在此次上市物企的年报中，佳兆业美好的案例对于一直以来现金流稳定、旱涝保收的物业管理行业来说是一个不小的打击。同时，这也向市场投资者释放出一个警示信号：物业行业并不是一个一味拓规模就能躺平的行业，经营不善同样会出现亏损情况。
随着近年来上市物企数量增多，物业股在港股市场上的稀缺性逐渐下降，资本态度也逐渐回归理性。目前物管公司上市到达阶段性冷静期。
据中宏数城统计资料显示，2021年近50家物企递表IPO，仅7月就有中骏商管、德信服务集团、融信服务等6家物企集中上市，刷新单月港交所上市纪录。而8月之后，物业市场遇冷，物企上市减缓，仅京城佳业、德商产投服务两家物企上市。而到今年，除万物云递表之外，再无其他物企上市的消息。
可以看出，相比前两年的火热态势，物企上市步伐明显放缓，且通过率也在不断降低。同时多家物企上市招股书相继失效，给物管行业蒙上了一层阴影。
2021年11月1日，港交所信息显示，东原仁知服务的招股书因满6个月而未通过聆讯，被标注为“失效”状态。时间再往前推移，包括富力物业、中梁百悦、明宇商服、海悦生活在内的多家物业公司招股书也曾陆续失效。值得注意的是，富力物业招股书失效后不久便被碧桂园服务收购，而中梁百悦在IPO搁浅后，也于今年3月与碧桂园服务签订收购协议。
分析师认为，无论是从去年招股书失效的物企，还是从已经上市并发布年报的物企来看，相当数量的企业在规模、盈利能力、差异化发展方面的优势都显得比较弱势，在物业热潮褪去之后已经很难再获得市场青睐；从行业发展的角度来看，这些上市、待上市的物企通过收并购市场“另辟蹊径”，或许是一条不错的出路。
从2021年开始，已有不少头部房企开始加快对其他物业企业的兼并，以拓宽市场占有率、扩大品牌规模。通过集中度提升，头部物业企业的市占率和未来估值都将出现不同程度提升。总体来看，房企分拆物业上市和物业行业的集中度提升，这两种情况或将长期并存。随着房地产市场从增量向存量过渡，未来物业赛道的重要性还将不断提升。
可以预见的是，在当前物业市场发展环境下，无论是基于追求规模扩张、业务拓展的考量，还是出于关联地产回笼资金的需求，物业收并购将是未来2-3年物业行业的主基调。
