中宏网北京4月22日电（记者 王新程） 2020年以来，以“三道红线”为主要内容的融资监管政策，对房地产行业来说具有划时代意义。加强杠杆率管控、降杠杆降负债成为地产业的主旋律。从另一方面来看，监管下的“融资难题”，也催生了一大批房企分拆物业上市融资。
许多市场观点认为，物业资产不仅有远超房地产的市场估值，还有轻负债、现金流稳定等优势。随着2021年上市物企年报披露进入尾声，中宏数城选取了50家上市物企进行债务指标的考量，以期能够通过数据对比反映出上市物企的整体负债情况。
中宏数城上市物企数据统计结果显示，在近期发布2021年年度报告的50家上市物企负债总额为1142.23亿元，平均资产负债率为45.83%；上市物企整体债务情况大体较为稳定。样本中负债率最低的物企为中骏商管，其资产负债率仅为20.15%。如华润万象生活、雅生活服务、保利物业等头部规模物企的负债结构也较为稳定，负债率分别为35.67%、36.02%、38.15%，基本保持在平均线之下。令人意外的是，2021年大规模并表收购物业资产的碧桂园服务，其债务情况也保持着稳定结构，资产负债率为42.56%。
上市物企资产负债率情况
需要注意的是，记者在统计数据中发现，50家上市物企中仍然有15家的负债率在50%以上，有8家物企的负债率更是超过了60%，占比在两成左右。
华发物业服务以高达114.68%的负债率成为去年负债杠杆最高的物企。该物企负债总额超出其资产总值1.54亿港元，其高额负债率主要是由于其在2021年采购或经营中积压了大量未支付的应付账款所致。时代环球集团和今年刚刚登陆港交所的金茂服务分别以89.34%和84.99%的负债率居于其后。头部规模物企方面，中海物业亦有高达63.31%的资产负债率。
有行业人士分析，物业作为服务型企业，其资产结构一般较轻，所以物企的负债率普遍不高；但如果负债比例过低，则说明企业融资能力较低，一定程度上也会影响企业盈利能力；以物业行业的标准来看，保持在30%-50%负债率区间的物企，债务情况处于较为理想的范围。
而在债务金额和负债率指标之外，物企的偿债能力也应是物业行业投资者关注的重心之一。在偿债指标中，企业手握的现金，以及流动、速动比率可谓是反映其偿债能力的关键指标。通过比对这些指标可以从一定程度上对企业短期债务风险做出应对。
据中宏数城数据统计，截至2021年12月31日，50家上市物企合计手握现金及现金等价物资产达1130.44亿元，均值为22.61亿元。其中华润万象生活以高达136.98亿元的现金成为2021年年度物企的“现金王”；顺位第二则是在管面积规模最大的碧桂园服务，现金资产为116.19亿元；时代环球集团现金资产顺位最低，仅为2087.09万元。整体来看，上市物企手握现金充裕，半数以上样本物企现金资产在10亿元以上。
上市物企2021年现金及现金等价物资产
从偿债方面来看，50家上市物企流动比率（流动资产/流动负债）和速动比率（{流动资产-存货}/流动负债）的均值分别为2.17和2.15。2021年物业企业中偿债能力最高的2家企业分别为星盛商业和中骏商管。而华发物业服务和时代环球集团两家物企偿债能力较为薄弱，流动、速动比率两项指标均在1.0以下。
上市物企短期偿债指标汇总
致诚会计事务所审计师罗林表示，流动比率一般在1.5-2.0之间比较好，而速动比率在1.0附近会更准确。流动比率越高就说明日常经营越不需要短期资金的支持，但比率过高也表明企业资金利用效率低下。速动比率大于1说明一旦企业清算而存货又不能变现时，企业也有能力偿债；小于1表明企业必须依靠变卖部分存货来偿还短期债务。
头部规模物企方面，碧桂园服务流动、速动比率分别为1.26和1.25，华润万象生活为2.64和2.61，保利物业为2.41和2.40，世茂服务为1.66和1.63，中海物业为1.48和1.30。整体来看，上市物企偿债能力差异较为明显，头部物企方面也呈现不同的偿债指标反映。
分析人士认为，因为二级市场上大多数物企都或多或少具备一定房企开发商背景，部分物企还存在与上游房企关联交易账目以及资金占用等问题，上游房企的债务情况在一定程度上也会影响下游物企，这也成为了物企出现偿债能力分化的原因之一。（本文图源：中宏数城）
