中宏网北京8月22日电（记者 王新程） 关于中国房地产投资前景的预期博弈愈演愈烈！
8月10日，国际咨询机构瑞银发布了一份研究报告，并在报告中下调了国内数个上市房企的投资评级，同时还对部分地产股的前景和流动性展开质疑。报告当日，港交所房地产及物业管理板块出现全线下跌态势。
记者了解到，瑞银的研究报告中将行业销售下降、债券融资困难、预售监管加强作为看空地产股的首要原因。多数市场观点认为，此次瑞银报告消息滞后，并未客观体现当前地产股的整体情况；但由于整体行业信心缺失，市场投资者会对负面消息更加敏感，同时也有做空者希望通过股价下跌来赚取利润。
从今年以来，房企在资本市场面临前所未有的低估，市场唱空声不止。碧桂园、旭辉、金地、龙湖等房企都曾遭遇做空。
但与此同时，部分房企也正在通过信披反击“唱空”声，为市场及投资者构筑信心。在8月12日，龙湖就对外公告称公司控股股东及主要股东选择以新股形式收取2021年年度股息分红，表明大股东对公司股价保持信心；而在更早的6月23日，碧桂园亦以现金提前赎回约4.11亿美元年内到期票据，向市场展现良好的偿债能力。
而随着地产业不断触底，这些财务风险可控、稳健经营的房企，有望在低迷的市场行情中分化，迎来价值回归。
稳健财务为市场点灯
回顾今年房地产行业在资本市场的表现，债务危机可以说是上半年最核心的关键词。出险房企名单持续增加，不断冲击着投资者对于房地产资本市场的信心。
天风证券地产分析师刘康认为：“如此大规模的债务出险已然不是单一房企的问题，今年将整个行业在过往房地产高速发展期中积累的风险都爆发了出来，这也恰恰说明过往房地产发展模式并不适用如今的市场环境。”
曾几何时，“规模为王”一直是我国房地产市场参与者们发展的主基调。2004年-2016年是中国房地产市场的高速发展期。商品房的快速增值推动了全民的购房热潮，同时房地产行业的繁荣也进一步推动了上下游产业链的发展。而为了尽快在高速发展期占领市场，房企纷纷提速，扩张规模提升企业运转效率。
然而随着房地产发展红利减缓，在疫情冲击、偿债高峰、融资进一步收紧等多重压力下，过往模式的风险亦开始在市场中显露。
在重视规模和市场占有率发展模式下，房地产企业往往更多会利用多重融资渠道借入资金，以加大市场投入，其中不乏高息信托资金，以补充自有资金的不足。虽然大比例融资借款可以促进企业的快速发展，但是同时也增加了企业负债率。“在当前‘房住不炒’‘三条红线’等房地产管控政策环境下，过往高速发展积累的负债对于企业再筹资带来很大不利影响，使企业经营失去弹性。一旦遇上市场环境不好、开发及回款出现困难的情形，房企现金流将面临高额债务利息偿还，从而引发流动性危机。这也是资本市场唱空房地产板块的分析路径。”刘康对记者表示。
在瞬息万变的地产市场中，改变过往跑马圈地的战略，由“高周转”向“高质量发展”转变的房企，有望在未来房地产行情中收获更多投资者的关注。
总体来看，目前财务报表稳健、长期未发生债务风险的房企大体呈现两个特点：一是在投资端注重风险评估与管理，划清投资底线；二是在融资端维持良好的企业信用，有较低的财务成本，保证健康的债务流动性。
以近年碧桂园的投融资策略为例，从2019年开始，碧桂园在投资端开始做减法，选择方向更为慎重。据中宏数城研究院数据统计，碧桂园2018-2020年新增布局城市数分别为49座、13座、7座，新进入城市相对谨慎。同时划定三条投资标准线：确保年化自有资金回报率最大化；现金流回正的时间要保持在12个月以内；净利润最低8%。
而在融资端，碧桂园2021年年报加权平均融资成本为5.2%，同比下降36个基点，融资成本位于行业低位。今年5月，因为良好的信用表现，碧桂园被监管机构列为国内首批信用示范性民营房企，并借助信用保护工具成功发行5亿元公司债。
标杆房企获机构增持
在当前行业爆发的债务危机背景下，未来房地产还是否有投资机会？
相对于许多咨询机构对行业的看空，一部分地产投资者已用实际行动对行业未来走向给出了不同的看法。根据天风证券7月25日发布的研究报告，今年二季度，房地产公募基金重仓股持仓市值前五个股分别为保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、新城控股，持仓市值占板块比重合计达51.22%，环比提升1.72pct，头部房企持仓集中度已连续四个季度上升。
港股地产公募基金方面，二季度港股通持仓数据中，碧桂园服务、华润置地、绿城中国、融创中国市值排名前列，合计持股市值达454.5亿元，占地产板块投资总市值的45.08%，占比环比增加3.34pct。
从头部地产股持仓集中度上升的趋势来看，地产板块已出现明显分化态势，投资机构更为偏好头部房企，优质上市房企获显著增持。
在“房住不炒”和“住有所居”的主基调下，房地产开发业务的红利已经逐渐见顶，但与居住相关的配套和服务领域，存在大量尚未被满足的需求。而标杆房企们在开发主业之外，也在积极通过多元化为主业赋能，以应对未来多变的市场环境。
例如，万科近年租赁住宅相关多元化业务实现了较快发展。根据万科2021年年报显示，报告期泊寓实现收入28.9亿元，同比增速为14%，远超地产开发仅7.36%的增幅。
碧桂园则继续贴近地产主业，于2018年成立广东博智林机器人有限公司，聚焦智能建造来推进地产创新。截至2022年7月底，博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省550个项目，累计交付超过1200台，累计应用施工面积超过1000万平方米。
正所谓“不把鸡蛋放在同一个篮子里”。头部房企通过多元化布局，既可以通过租赁住房、智能科技、商业运营业务强化品牌竞争力，也可以增加融资渠道、降低融资成本低价拿地，实现开发和运营的双赢，最大限度地发挥主业与多元业务的协同优势。
当前，行业“缩表”已经是大势所趋。随着行业集中度的提升，无论是单个地产开发项目的落定，还是建筑机器人、租赁住房、物业服务等业务的创新，或是投融资审慎的财务原则，都将成为未来市场竞争的有效力量。而随着行业进一步探底，标杆房企有望发挥示范效应，迎来估值修复，为投资者点亮地产市场的“航标灯”。
