随着中报披露期来临，近期上市房企密集披露年中财报或业绩预告。总体来看，今年上半年业绩录得亏损的房企较往年明显增多，仍保持盈利或增长的企业屈指可数。
据中宏数城数据统计，目前A+H股市场披露中报或中期业绩预告的房企共74家，其中52家房企上半年业绩出现亏损或预亏损状态，比例达70%。
减值成为亏损主因
8月15日，建业地产公告称，2022年上半年预计录得净利亏损约50亿-60亿元。巨额的亏损幅度使建业地产成为目前上半年预亏损幅度最大的房企。
在业绩预告中，建业地产将亏损主要原因归于：房地产行业持续低迷，销售同比下滑；新冠疫情防控影响导致工程进度推迟，年内交付体量下跌，结转收入减少；商业租赁需求下降，投资物业公允价值增值减少；交付物业平均售价下降，毛利率减少；期内存货减值增加。
川系房企蓝光发展亏损规模同样惊人。7月14日，蓝光发展发布业绩预告称，今年上半年再度预计归属于上市公司股东的净利润亏损46亿元，主要系报告期计提了约29亿元的减值损失，主要为存货跌价准备，预计2022年半年度归属上市公司股东的净资产为负。
今年上半年业绩预亏的房企还包括弘阳地产、泰禾集团、嘉凯城、荣盛发展、蓝光发展、阳光城、华夏幸福、世茂股份、泛海控股、阳光股份、美好置业、天房发展、粤泰股份、珠江股份、华远地产、上实发展、京能置业等。
在本次上市房企大规模预亏公告中，资产减值再次成为亏损的“关键词”。近年来，受行业盘整及疫情防控影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍。这在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因。
天风证券地产分析师刘康对记者表示，计提减值后的净利润并不能正确地反映企业当年主营业务的真实利润，可能存在其现金流是良好的，但业绩却是亏损的情况。虽说会对房企当期报表净利润造成直接冲击，但从财务角度来看计提减值并非坏事。
“部分房企亏损，将对行业预期产生深远影响。房地产市场经过多年快速发展后，供需结构发生了不小的变化，规模对房企的示范效应正在减退。部分出现亏损房企未来有必要根据市场环境变化做出调整。”
地产咨询机构克而瑞近期亦发布观点称，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数，随着行业回归理性，房企资产减值亏损的“阵痛”或不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性的信号。
销售降速将持续
事实上，除了财务层面的资产减值造成业绩亏损之外，整体房地产行业下行仍然是我们无法忽视的因素。
公开数据显示，2022年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
从整体情况来看，销售额增速放缓成为业绩下行的第二“关键词”。而为了应对行业下行压力，上半年不少房企亦采用降价策略促进回笼资金。
例如荣盛发展表示，报告期内，为促进回款，公司部分项目通过一定程度的以价换量实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率下降。弘阳地产也表示，造成业绩亏损的因素包括受新冠疫情防控影响、集团的开发项目售价未及预期等。金科地产称，行业销售整体大幅下挫，公司为刺激销售回款，采取降价促销及专项去库存等措施，导致毛利率降低、销售费用增加。
而在行业持续下行压力下，下半年房企面对的挑战仍在延续。根据申万宏源跟踪数据，7月份开始后的首周，45个重点城市新房合计成交395万平方米，环比减少59%；其中，一二线城市环比减少61%、三四线城市环比减少38%。7月截至首周，一手房月成交同比减少45%，较6月减少35%。上周14个重点城市二手房成交102万平方米，环比减少23%。从7月数据上看，需求侧依旧低迷，下半年市场还没有看到复苏的迹象。
但值得期待的是，随着行业触底下行，一系列宽松政策效应正逐步显现。8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，较前值下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较前值下调15个基点。
结合今年5月发布的房贷政策，即首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点；这次下调，意味着房贷最低利率将进一步下探至4.1%，将达到我国24年以来最低的房贷利率。
业内人士认为：“宽松的货币政策能够对实体经济的贷款利率下行起到很好的作用，比如企业票据融资利率一度降到1%以下。由于目前房地产市场仍比较低迷，居民购房信心不足，LPR的下调能够有效提振购房者的预期和信心。”
诚然，LPR下降肯定会进一步刺激需求侧，从而释放更多的房地产市场购买力。但楼市稳定除了政策刺激需求之外，房企亦需要做好供给端工作，例如纾困化债、保证交房等。从供给和需求两端共同发力，不仅是楼市维稳的政策工作，也是对房企下半年考验的延续。（中宏数城研究院 王新程）
