中宏网7月18日电（记者谢旺江）7月18日，成都土拍市场将亲历现房销售项目的首拍。成都媒体兴奋了：这是成都实施近20年商品房预售制度以来的第一次明确将进行现房销售的两个项目。历史将由它们见证。
“现房销售”作为土拍合同中的一个条款，短短4个字，书写着城市房地产市场的敏感，来去不定，又格外牵动千万人心。
迄今为止，公开资料显示，土拍时属于现房销售的地块，云南、贵州为零，重庆有26个，成都将有2个。
万科金域华庭局部
龙湖开元局部
风从南方来
作为内陆地区，西南城市一般都是有样学样。
2016年，国内媒体大肆炒作深圳的龙华金茂府地块执行现房销售规定，其实更早之前，山东、上海、南京都尝试过预售改现售。深圳楼市火热下的一个地块限制个案，风显然更猛烈一些。
2017年上半年，中国楼市暴涨之势令人瞩目。当年3月，杭州果断出手，杭州土地出让新规规定，“当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售”，现房销售规定具备了普适性。杭州的做法刺激了部分城市的政策制定者。
当月，相隔数日，昆明针对省市重点招商引资项目和城中村改造项目土地出让提出了2条重要的建议，一是土地出让时可实行熔断机制，土地出让中，报价超过该地块最高限价时，中止出让；二是可实行先报地块规划方案和价格，待方案通过后，方可参与买地。简单说，地价太高不卖 半路抢地不许。
昆明这个规定，让土拍有了更强的行政把握力，但也让人觉得可爱：到底怎么买卖才最合适？
重庆经过深思熟虑，觉得还是要向先进地区学习，同年5月，重庆推出改良版杭州政策。重庆土拍规定：若该宗地在竞买起始价基础上溢价超过50%（含50%）时，则将在出让合同中增加“该宗地开发建设的房地产项目在竣工验收合格并办理房地产签署登记后，方可销售”的条款。
这个条款执行了约1年，大概在2018年6月默然退隐。
2019年6月，成都都市公共资源交易服务中心放出一则土拍公告：位于青羊区和锦江区的两宗住宅用地将于2019年7月18日拍卖，起拍楼面地价分别达到了13000元/㎡和14000元/㎡。值得注意的是，此次土拍是在今年成都重新将“限地价+竞自持租赁住房比例+抽签”纳入竞拍规则的基础上，首次引入“成品住宅比例为100%，现房销售”的条款。
不知道成都的现房销售条款会做个案，还是要做普遍推广，有待观察。
融信澜湾局部
土拍规定是只手
杭州新规定执行到2017年8月，诞生了20宗需要现房销售的地块，然后就取消了。重庆现房销售这个狠招基本同步于2017市场暴涨到2018下半年市场趋冷阶段。
重庆这个阶段的结束，并没有来自官方的明文确定。有不愿透露姓名的房地产专业人士表示，土拍政策一直以来都不是明文政策，只是会出现在特别的市场关注度较高的地块的出让条件函，从2018年6月左右开始，土地条件出让函就没有看到有地块要求现房，竞自持了。有个别地块有要求竞配建，但是因为最后成交价格未突破要求，也没有执行。此后，也少有受市场瞩目的地块成交。
2019年5月，一个代表性地块确认了重庆现房销售条款的退出。2019年5月28日，荣安地产以总价10.85亿元拿下重庆九龙坡区大杨石地块，楼面价13549元/平米，溢价50.54%。该地块赫赫有名，完全达标重庆2017年土拍规定。近日，荣安地产重庆营销负责人邹建华表示，该地块并无现房销售条款。
土拍规定就是只手，调控着这个市场的欲望与热度。有些时候，这种调控并不尽如人意。据统计，万科、龙湖、金科、碧桂园、绿城、金地、荣盛、融信、首钢、华宇、国盛、中海、合景泰富、招商、香港置地、雅居乐、金融街、金茂、中国电建等都参与了竞拍，约50%的地块被新进入重庆的开发商拿了，落地的急迫让它们并不挑食。
重庆土拍，在约一年的时间里，产生了26个执行现房销售的地块或项目，堪称全国第一。
云、贵不出手现房销售，重庆低调退出，成都在重庆刹车后跟进，均考验着市场变幻下的监管者智慧。
三大压力五大原因
重庆是中国西部经济的一个窗口，无意中也成了现房销售的大规模实验田。
目前，现房销售的楼盘，已在重庆开卖，带给消费者前所未有的体验——眼见为实再购买。据说，销售时，楼盘都办理了大产权证，全部的房屋工程、绝大部分的景观均已呈现，完全规避了烂尾楼之类的恶劣后果。销售后，两个月内就会交房。
现房项目从拿地到销售，大约2年时间“颗粒无收”。正合代理专注中国西部房地产市场多年，正合代理旗下的重庆正合嘉地产顾问有限公司副总经理张冬明认为，现房项目给了开发商资金、产品和品控三大压力。2年时间只能建设不能销售，保亿置业重庆公司副总经理唐毅强认为，这将会让项目的资金成本提升约20%—30%。产品上，重庆市场从2018年开始持续发布新品，让人眼前一亮，呈现的成品也品质保证。“看见东西不好，有谁会去买单？”一个开发商高管说，这样的现实会逼着开发商在现房项目上用心用力。2004年左右，融科置地在鸳鸯的准现房项目惨遭失败，就是因为所见非所愿。
重庆涌现如此多现房项目，出于何故？张冬明表示，原因有五个方面，当时的重庆，土地供应控规模重质量，供地稀缺加上大市场回暖，增加了开发商对楼市的信心；其二，现房项目主要集中在核心地段和具有强势资源的地块，地段和资源的稀缺性让开发商增加了对地块的预期；其三，有的开发公司缺项目，不拿则死，拿了可求活，需要新项目带来货值；其四：强势品牌企业资金充裕、能控制开发节点、坚信自己的产品能力、品控能力，对现房销售具备风险防范能力；其五：现房项目从拿地到项目呈现，市场关注度较高，利于传播地产公司品牌。
重庆如此，也可类推到其他地区。对于成都，可能还需要加上一条，2017年以来的成品房政策执行上的走形，带给市场不小冲击。2019年，成都市场依然不弱，地区市场监管者有意尝试更为彻底的成品房推进政策，就是变预售制的成品房为100%现房销售。
重庆正合嘉地产顾问有限公司副总经理张冬明
现房销售喜忧两重天
现房项目是考验企业综合能力的金刚石。此前，中宏网记者参观过龙湖开元，也看过融信澜湾等项目，目前这些项目显示了其乐融融的供需双方的双赢局面。然而，重庆正合嘉地产顾问有限公司的研究表明，也有开发商在重庆市场上苦苦求索。
一类是溢价超过50%的项目，楼面价普遍集中在4000-6000元/平米，主要集中在西永、龙洲湾、华岩新城、水土、杨公桥等板块，地块建筑面积集中在20-30万方，在大市场红利的带动下，加上开发商品牌能力较强，产品多为区域标杆项目，取得了不错的销售成绩；
另一类是楼面价超过10000元/平米的项目，主要分布在冉家坝、石桥铺、大坪、礼嘉等核心板块，地块建筑面积主要集中在8-20万方，个别地块仅2-3万方，主要为大平层项目。加上现房资金成本，项目面市建面价格多超过20000元/平米，部分项目对外报价建面25000元/平米，为板块价格标杆项目，开发商多选择拔高产品配置和调性，主打高端改善客户，但是由于客群基数小，总价单价过高，去化相对缓慢。
从现在市场的角度看，现房销售并非完美方案。现房销售会造成供应短缺、资金成本高，影响地方财政收入。中原地产首席分析师张大伟认为，商品房预售制度还将长期存在，必须在房价平稳周期内实现现房销售。
现房销售政策一旦成为工具，就有收放之道了，香港置地有关人士表示，只要地区房产市场被监管者判定为过热，现房销售就会重现江湖。
26个重庆项目、2个成都项目，西南地区的现房销售政策将在实践中得到检验，也提供给了消费者难得的现房购
（本文中涉及表格均由重庆正合嘉地产顾问有限公司制作，略有删减）
