中宏网海南8月9日电(记者 黄鸿)旭辉集团董事长林中在博鳌房地产论坛上接受中宏网记者采访时表示，房地产行业开始进入第三个20年长周期，房企要"开发"和"运营"两条腿走路。
林中认为，中国房地产基本以20年为一个周期，萌芽期是从改革开放1978年到1998年，真正的房地产市场开始是从1998年到2017年，这20年是典型的上半场。从2017年以后，中国房地产行业进入下半场，将进入一个新的阶段，即平稳发展期。
在上一个20年周期里，即从1998年到2017年，中国房地产进入高速增长期，它有几个特点：
第一，总量变得非常大。1998年，大概是在一亿平方米的交易量，到2017年大概有15、16亿平方米的交易量。
第二，房价。平均房价涨了7倍，但是回到一线城市平均是涨了十倍，各行来看涨了十几倍。
从2018年开始迎来新的二十年，这个新的二十年称之为平稳发展期，城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台，已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。因为城市化发展不均衡，造成每个城市在城市化进程中的阶段不同，因而带来了巨大的"梯度机会"。
大型房企一定要两条腿走路
10年转型过度期，从增量市场向存量市场转变。2018年开始的平稳增长的长周期里，前十年还是以开发销售为主，而后面十年则进入销售与持有的阶段。
从增量市场转向存量市场，这是不可逆的趋势，中国房地产未来也一定会经历从开发，到开发加持有，最终到资产证券化的阶段。
事实上，你一年是开发不了几个新项目的，所以你的增长非常慢。你一年收几亿也买不了一个新项目，一个小项目。比如，你想买一块好的办公楼，至少一块地需要二三十亿，你的租金收来都买了一块地，还要做利息，是不可能发展，不可能滚动。
但是你要做到这么大资金收入时，资产链要大，资产管理量也要大，所以有十年的转型过渡期。开发商要进行双轮驱动，既要开发销售，又对城市更新和旧改是一个大的机会。
如此来看，未来，一个大型的房地产企业，一定要两条腿走路，一条腿是开发销售，另一条腿是持有经营。
"现在旭辉商业收益增加非常快。接下来旭辉会加大商业的持有。集团对商业地产做了未来战略规划，我们要统筹商业的开发能力。今年旭辉成立了商业地产管理总部，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。"林中对旭辉未来收益构成的期待是：住宅收入占到50%，租金收入占30%，其他收入占20%。"要完成这样的转型，预计要花费20年左右。"
规模不是第一考核指标
虽然规模在业内的关注度很高，但旭辉的内部考核更关注客户满意度、盈利能力和财务的安全性，规模只排在第四位。
林中认为，规模不是追求，而是一个结果，是把企业经营好之后自然而然的结果。所以旭辉从不刻意追求规模，而是更在乎规模基础上企业有质量的发展。"我们上半年的销售回款率做到了95%，同时进一步减少负债，走高质量发展道路。"
林中表示，旭辉下半年买地不会投入太多，所以不需要太多融资。现在更注重财务的稳健和安全，下半年融资一定会收紧。他透露，旭辉仅仅在一季度买了一些地，后续减少了买地的动作。"在土地市场上，地价高就不要拿，要更加谨慎。现在旭辉的土储可以支持企业发展的需要，哪怕到年底不买地都没问题，但是不排除四季度尤其是年底会出现一些机会。"
在拿地方面，未来二线城市尤其是省会城市是旭辉的重点。"布局要符合这些城市的发展规律和阶段。北京、上海、深圳这三个城市已经进入存量时代，地块越来越小，需要占用的资金量却越来越大。因此在北上深做大销售额非常难，维持适量增长，100亿-200亿元的规模就可以。而以武汉、郑州、西安、太原等为代表的城市将会有持续性增长。"
商业是旭辉多元化道路中的一部分。林中指出，自2018年开始，中国的房地产市场已进入第三个阶段，房企的开发模式也将逐渐转变，多元化是必然的道路。旭辉目前已布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业等9个板块。其中，物业公司永升生活服务是旭辉集团旗下首个分拆上市的多元化板块。但商业没有分拆上市的计划。
"商业地产业务会一直放在旭辉地产板块，不会独立出去，房地产开发与商业管理是分不开的。"林中特别强调。
过去拿的地王扛还是不扛？
地王要不要扛？过去几年，中国一二线城市产生了很多地王，本以为扛两三年就能够盈利了，但经过本轮市场调控，房企要把地王扛下来，可能会面临窟窿越来越大的风险。
为什么这么说？这里有一个大问题便是房价上涨盖不住利息。
对于未来的长周期典型的表现便是平稳增长，但它会带来很多行业经营模式的改变，包括对自己整体经营节奏的把握会改变。
过去高频波动的时候，拿错一块地，过两年资产就快速上涨又回来。但是2016、2017、2018年拿错地可能就不容易回来了，每年房价的涨幅可能不够付10%的利息，那就是说亏损是注定的。
因此，房地产行业平稳增长，低频波动，会对很多公司过去的策略、节奏、经营方式带来巨大的变化，要适应这个行业长周期的变化，去及时调整投资布局。
