中宏网北京2月16日电 2月14日晚间，碧桂园服务发布公告称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港拟收购中梁百悦智佳约93.76%的股权。2022年开年以来，房地产行业已发生多起收并购事项。多数市场观点认为，今年房地产行业将有较多收并购机会，上下游整合规模呈增长趋势。
中梁出清物业资产
公告显示，中梁百悦智佳为中梁控股集团旗下综合物业管理及城市服务公司。截至目前，卖方及碧桂园物业香港分别持有中梁百悦智佳约93.76%和6.24%股权。规模方面，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个；在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。
碧桂园服务在公告中表示，收购事项有利于公司加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；且公司与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。
此次碧桂园服务在公告中并未披露交易价格。但在2021年3月，碧桂园服务曾通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。若以此计算，彼时市场给予中梁百悦智佳的估值约为40亿港元。
中梁百悦智佳于2021年4月29日首次向港交所递交招股书，文件失效后又于2021年11月24日再度向港交所递交招股书并通过聆讯，但在4个月后，中梁百悦最终却迎来被收购的结局。
反过来看此轮的收购方碧桂园，其整合优质物业资产的意图则相当明显。在2021年，碧桂园服务也曾有过数笔大额收并购，先后将蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活核心资产邻里乐等揽入怀中。中宏数城数据统计，如果碧桂园服务与上述并购物业资产成功并表，碧桂园服务的在管面积将从去年6月底的4.29亿平方米，跃升至约8.3亿平方米，超过万物云成为行业规模第一。
有分析人士向记者表示，早期规模提升迅速的民营房企，多数存在资金链比较紧张的状况；在目前的融资环境下，在资产尚且优质时出售，以维稳现金流或许是“活下来”的最优选择；而对于现金流较为稳定的头部房企来说，又是整合资源的最佳机会。
地产行业并购加速
前有恒大等巨头现金流暴雷，后有老大哥万科的行业警示，今年许多房企都明白了现金流的意义。碧桂园服务收购中梁百悦智佳只是近期房地产行业收并购的一个缩影。在市场压力下，亟需补充现金流的房企资本运作意愿强烈。
1月21日晚，世茂集团发布公告，拟作价10.6亿元将上海世茂置业发展有限公司出售给上海久事北外滩建设发展有限公司。上海市国资委间接持有上海久事北外滩建设发展有限公司100%股权。世茂集团预计，该出售事宜将获得收益约2.7亿元，所得款项约90%用于偿还债务，其余10%用作一般企业用途。
1月26日，华润万象生活宣布拟分别斥资10.6亿元和22.6亿元收编禹洲物业和中南服务。1月24日，雅居乐集团发布公告称，拟作价18.44亿元出售所持广州利合约26.66%股权给中国海外发展间接全资附属公司广东中海地产有限公司。
为有效化解房地产企业流动性风险，确保房地产行业良性循环和健康发展，有关方面出台了多项金融支持政策。
2021年12月，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。此后，针对收购出险房企项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标的消息也得到证实。
天风证券地产分析师刘康认为，2021年下半年以来楼市明显降温，房企的销售资金回笼也遇到一些问题。从去年9月份开始，房企融资环境已在逐步改善，但节奏相对较慢，且主要集中在央企国企及个别优质民企。就目前而言，部分民营房企资金链紧张的状况仍未得到缓解，出售优质项目或股权是这些民营房企保证资金链安全，维持生存的重要手段。相关部门也在出台政策支持房企收并购，从而稳定企业、稳定市场，促进房地产行业的良性循环。（中宏数城财经分析师 王新程）
