中宏网北京6月22日电（记者 王新程） 对城市更新的探索与研究，一直是地产业界关注的焦点话题。城市更新并不是单一的空间腾挪，也不是单一的大拆大建，它承担着重大的历史使命，包括城市功能的重新定位、城市动能的重新发现、城市资源的重新利用。
因此，城市更新往往也伴随着产权分散、融资困难、盈利单一、周期冗长等众多难题。如何解决城市更新现有的难题？城市更新未来的机会在哪儿？这已成为存量时代参与者们探索之下的最大悬念。
作为全球领先的房地产专业服务和投资管理公司，仲量联行参与并见证了中国城市化的快速发展；亦在过去十余年间，为北京、上海、广州、杭州等一系列高能级城市的城市更新提供战略咨询、招商租赁、评估咨询、项目管理等服务；其在城市更新领域的实践经验亦为行业提供了众多参考样本。
基于上述问题，中宏网房产与仲量联行中国区执行董事、战略顾问部总监徐岱雄展开了一场关于城市更新的对话，探讨后疫情时代城市更新运营模式、投资机会以及长效机制的推进落实对行业的影响。
仲量联行中国区执行董事、战略顾问部总监徐岱雄 图源：受访者提供
由点及面的长效运营
在对话中，“系统性”是徐岱雄提及最多的关键词之一。这是对一个项目进行战略思维的重要特征。放在城市更新上来说，它既是指在规划中涵盖项目周边环境、核心目标、方向、范围、受众对象等，以对单体的建筑进行更新改造，转化为对区域城市的功能焕新升级。
徐岱雄表示，现阶段的城市更新应该更多地围绕场景进行，不是基于建筑形态，而是基于区域整体功能。大多数需要更新的项目都存在设施老旧、功能退化、与周边环境业态不匹配等情况。所以在该种情况下，由点及面在城市文脉、释放区域空间、整合交通价值等范围进行的更新则显得相当重要。
以去年4月改造完成的北京西单更新场项目为例，改造前项目室内室外定位模糊，随着设施老化和周边大型商场崛起，广场亟待升级更新；而通过由点及面的整体改造，广场建筑弱化了商业特征，整体呈现古朴的灰色调，既与首都核心区文化匹配，又通过高度复合的业态规划，融合了城市休闲、消费、文化等功能。
但事实上，对城市更新项目而言，要做到完全由点及面的“系统性更新”并不容易。
“城市更新的项目，往往不能用传统意义上的复制模式，或者是简单的IP导入的方式来推动。”在徐岱雄看来，城市更新首要的难点在于很难做到完全可以复制的模式。由于城市更新项目内在的产权架构和区域生活方式差异明显，这也给从事城市更新的机构、企业带来了极大的考验。
不过以现有城市更新案例来看，不少城市也围绕区域特性，探索出了一些独有的更新路径。例如广州珠江琶醍啤酒文化创意艺术区，通过城市更新，依托产业升级、文化输出及空间激活等手段，打造多元化颇具现代艺术格调的高端休闲娱乐业态，每年举办国际啤酒节、美食节、音乐节、时尚艺术展等大型活动，从工业区升级为全国知名文创圣地。仲量联行参与的杭州湖滨路步行街改造，则围绕湖滨商圈业态进行提升，从业态契合度、国际化程度、历史文化元素等角度实现长效运营。
城市更新的过程，意味着一个城市更加重视品牌，并不断积累品牌资产，让品牌价值不断彰显。城市更新项目带来的直接利润并不如传统开发业务来得明显，但通过长效运营亦可构成城市品牌的活水源泉。
徐岱雄在对话中提到：“城市更新的核心逻辑是在市场各个参与主体中导入功能，提升城市功能，使得整个区域价值得到提升。而项目所带来的直接经济收益虽然是非常重要的维度，但城市更新不能完全看经济收益，最核心的还是随着区域价值提升后，给区域内各方带来长期可持续的效益输出。”
社区商业和ESG
未来城市更新的哪些方向值得投资和关注？徐岱雄认为，社区商业和ESG是极具潜力的两个赛道。
疫情暴发以来，社区团购成为特殊时期补给物资的重要渠道，将最后一公里的生意做到了生活社区。但随着居民消费向社区化倾斜，一些城市社区商业的滞后、老旧、服务不匹配等问题已开始逐渐显露。尤其引人关注的是，在上海疫情防控期间，社区商业的优劣与居民生活便利度之间产生了极大的正相关性。
“社区商业的这个维度，它不仅仅是一个品牌下沉，同时还能够更大程度上去形成服务的网络，覆盖我们的消费者客群。所以城市更新过程中的一些社区商业的网络，可能会是未来大家对品牌比较关注的一个领域。”
而对于城市更新ESG方面，代表将环境（Environmental）、社会（Social）、公司治理（Governance）的综合指标纳入城市更新项目。结合近年火热的“碳中和”与“碳达峰”目标，在实现“双碳”过程中，城市更新ESG是必不可少的锚点。例如大力发展绿色建筑，推广超低能耗建筑、近零能耗建筑和产能建筑；避免大拆大建，倡导绿色建造，使用绿色建材等一系列方案都是在城市更新引入ESG理念的措施。
“达成双碳的3060目标，时间并不宽泛，在未来的城市更新项目中，需要承担在区域中去贯彻零碳的理念，并实施将ESG加入到未来城市更新行动方案中。仲量联行已经在配合一些合作伙伴，在部分城市做楼宇经济的碳排放、核心区CBD的碳排放、未来减碳的行动目标等等。这个过程中会孕育大量的城市更新场景。”
毫无疑问，疫情对城市更新影响颇深。在当前疫情防控下，不少城市复工以及正常办公均受到了很大的影响，使得更新项目审批时限不可避免地被拉长；这也导致了一直以来资本对城市更新长期观望的态度。
疫情防控之下，城市更新是否还有投资价值，徐岱雄也给出了自己的看法：“中国经济具有极强的韧性，无论是疫情也好，还是金融市场的波动也好，毕竟只是一个短期的波动；疫情终将会过去，所以它并不会影响中国经济中长期向好的基本盘。而在城市发展的过程中，也会持续推动城市功能的进一步发展和完善。所以城市更新的机会和价值并不会因为这些外部环境的一些波动而被影响。”
